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如果港股已死 咁樓市呢?(江恩小龍劉君明)

·6 分鐘文章

很多人說港股已死,那麼如果樓市又會如何?在小龍看來在周期上,樓市有機在進入一個關鍵的時間。

2023年是美國經濟關鍵點

美國聯儲局主席鮑威爾在國會聽證會上談及未來政策時,一改以往對收水政策極為鴿派的態度,強調是時候改變對「高通脹只是暫時」的判斷,認為有必要加快減少買債(Taper)甚至加息的速度。輕微加息可能對資產價格有利,但是快速的加息我怕似1970代一樣,美國收水加息刺爆泡沫。而在經濟周期中看來,2023年亦係重要的時間點!

先回顧1970年滯脹,1970年代,美國在經歷完朝鮮戰爭和越南戰爭令到美國政府支出大增,而美國大通脹及石油危機令到美國不得不加息。當時的美聯儲主席馬丁由於政府大量發行國債,美聯儲為防止市場利率大幅上行,只能提高貨幣供應量增長率,M1增速從1960年達-0.05%擴張至1968年的7.02%。在擴張財政和寬鬆貨幣刺激下,1969年美國通脹率就已經上升至5%,創1951年以來最高值。

而當時滯脹的情況如下:

  • 1969-1970年:1970年,美國通脹率達到了7%的同時,經濟增幅下滑至0.2%,滯脹開始顯現。

  • 1974-1975年:滯脹現象明顯加劇。第一次石油危機爆發,疊加糧食危機的衝擊,1974年美國實際經濟增速由上一年的6%大幅降至負的0.5%,通脹率由上一年的6.2%升至11%,1975年美國經濟延續高通脹、經濟負增長的態勢。

  • 1979-1980年:第二次石油危機爆發,1980年美國實際經濟增速由上一年的2%下滑至負的0.2%,通脹率飆升至13.5%。

當時除了石油危機令油價格上漲,食品價格也由於糧食緊缺而大漲,在一定程度上增加了通脹壓力。1972 年,自然災害席捲全球,世界糧食總產量比上年減少2.9%,許多國家發生嚴重的饑荒。滯脹對美國經濟造成了致命的打擊。

一方面,美國工業經歷了長時間的生產下降。1973 年發生的經濟危機使得美國的工業生產下降了15.3%,持續時間為18 個月;1979年發生的經濟危機使得美國工業生產下降了11.8%,持續時間約44 個月。

另一方面,大量企業破產,失業率上升到戰後歷次危機的最高值。1979 年發生的經濟危機造成了近1.5 萬家企業破產倒閉,失業率最高時達9.2%,失業人數約836 萬。

瘋狂加息導致經濟陷入滯脹

最後美國瘋狂加息,高利率導致經濟陷入滯脹。1979-1980年美國通脹率持續在兩位數惡性區間,通脹率接近15%、3個月美國國債利率超過17%、商業銀行貸款利率最高達21.5%。1979年沃爾克就任美聯儲主席後毫不猶豫的大幅提高聯邦基金利率,並拋售短期國債、提高貼現率至12%,聯邦基金利率最高提至22.36%高位。高利率很快刺破經濟,GDP增速降至-1.8%、失業率10.8%。

這令到美聯儲為了控制通脹而瘋狂加息,高利率導致經濟陷入滯脹。如果美國聯儲局一旦誤判了通脹,那美國會否似1970年代大幅加息?

2020年一個疫情令到美國失去預算,由原本的縮表轉向無限QE。全球美元瘋狂流去全世界,令到各樣資產在疫情及經濟下行之下仍然上升到泡沫的階段。而這筆者一早預言: 2020年共業將會令到世界打上最後一口槓桿的孖啡,最後一口的止痛針去醫治癌症。但是孖啡是不能醫治癌症。

利用18年週期我們同樣可以分析到樓市的變化,我們發現樓市在1985年開始,由於中英聯合聲合的簽署,香港限制賣地數目,所以樓價開始上升。並循著18年的週期變化,之後到達2003年見底上升。

那2021年將是樓市的下一個18年週期。如果再向前計算,1985年18年之前是1967年。

經濟周期理論看香港樓市

小龍在不同的地方提出香港樓市週期: 香港樓市週期不難發現,以六年為一個週期,以1997年開始計算,之後每約六年都發生大轉變,包括2003,2009,2015,2021年;我們同樣可以利用江恩的50%分割,得出三年為次一級週期,分別得出2000,2006,2012,2018年及2023年。

跟據美聯樓價指數,2012年,2015年,2018年都樓市都有一定的跌幅。如2011年至2012年間,美聯樓價指數跌6%,2015年跌約11%,2018年至2020年跌約10%

三元九運與樓價分析

當踏入九運在中國術數有兩個方法劃分,所以開始時間2018年或2024年。而筆者發現每次在大運之間交接,經濟或股市經常會出現恐慌或洗牌的情況。

六運到七運:1983年到1984年時間由六運轉入七運當年,香港股市由高點計算下跌了62.64%。因前途未明令港元在1982年已開始大幅貶值,在1983年一度下跌至9.6港元兌1美元。不少人都恐慌性地在市面搶購糧油和日用品。之後更引發銀行擠提,包括恆隆銀行及新鴻基銀行。直至1984年中英聯合聲明簽署及聯繫匯率實施至回復正常。

七運至八運:2003年至2004年七運到八運的時間大家更是歷歷在目,沙士病毒在香港社區爆發。連鎖效應下百業蕭條,經濟增長由首季的4.5%,到第二季變成-0.5%,失業率年內高見8.7%,恆指則由年初的9300點水準,四月底跌至8400點邊緣。其後中央推出多項大禮如自由行及《更緊密經貿關係安排》等措施情況至安定。

那九運的來到,會令到樓市的影響嗎?如果港股已死,那樓市呢?

那很可能香港樓市的升浪會在2021年完結,但不論如何我們必須要關注2023年至2024年拐點。正正是這個關鍵點。

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