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專家樓評:供樓人士抗「息魔」有計

倘港元拆息向上,會加重供樓人士負擔。
倘港元拆息向上,會加重供樓人士負擔。

美國聯儲局下周議息,市場預計6月和7月都會各加息0.5厘。港美息差持續擴闊,套息交易或會增加,資金外流會令到港元弱勢,拆息或在未來一段時間較快速向上。如果未來一個月拆息持續高於1.2厘,觸及銀行同業拆息(H)按揭鎖息上限2.5厘水平,同時銀行體系結餘跌至1,000億元以下,香港銀行便會有加息壓力。一旦按息向上,供樓人士可考慮用以下幾招抗衡「息魔」的影響!

拉長年期減每月供款

首先,由於早前疫情影響樓市成交,銀行今年的按揭生意仍未夠數,故多家銀行近日相繼調升按揭現金回贈,現時銀行轉按現金回贈最高達1.5%,再額外加數千元。以500萬元貸款額為例,轉按現金回贈可達7.95萬元,扣除律師費等雜費後,仍有約7萬元。以現時H按實際按揭約1.56厘計,現金回贈金額幾乎可抵銷首年利息。

其次,若覺得息口上升,每月供款壓力較大的話,可考慮用拉長年期的方法去減少供款負擔。現時銀行按揭年期最長只有30年,如何自製多於30年的按揭年期?這便要善用轉按,例如供樓人士已供兩年,即剩餘按揭年期為28年,若在這時轉按,再把按揭年期拉長至30年,貸款額不增加的情況下,每月供款金額會減少。以貸款額500萬元做例子,以最優惠利率(P)按揭息率2.5厘計,每月原供款為1.96萬元,供款兩年後轉按再做30年按揭的話,每月供款會減至1.88萬元。

用存款掛鈎戶口慳息

另一個方法便是選用有高息存款掛鈎戶口(Mortgage link)的按揭計劃,現時部分銀行容許貸款人及一至兩名家人的存款戶口皆可享有等同於供樓利息的高息,可讓貸款人以儲蓄資金去對沖加息的影響。不過,貸款人及家人可享高息的總存款金額,不能超過總貸款金額50%。

事實上,在加息周期臨近,供樓人士如不清楚如何計算才最划算,建議找專業人士協助,便不用計數計到頭大了。

利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣