專家樓評：放寬壓測助降入市門檻

香港加息周期開始，市民入市門檻將進一步增加。

金融管理局於9月23日向銀行發出最新指引，將物業按揭貸款利率壓力測試要求由現時的3厘下調至兩厘，並適用於所有物業按揭貸款。

是次放寬壓力測試的決定，相信是因今年樓市疲弱及加息周期開始。土地註冊處最新資料顯示，今年首8個月現樓按揭宗數錄得59,014宗，對比去年同期的64,777宗減少5,763宗或8.9%。今年首8個月樓花按揭宗數則為3,074宗，對比去年同期的3,900宗減少826宗或21.2%，創自2011年即11年後的首8個月新低。另外，香港加息周期開始，現時已有多間銀行陸續上調最優惠利率（P），而相信年內亦將追加息，市民入市門檻將進一步增加。

倘加息 要求相應提升

放寬壓力測試要求後，入市門檻將會下調。假設以貸款額500萬元、還款期為25年、選用同業拆息按揭（H按）為H加1.3厘，現時H按實際息率已升至封頂息率P減2.25厘，實際息率為2.875厘，放寬壓力測試要求前，加3厘壓力測試要求為53,057元，放寬壓力測試要求後，加兩厘壓力測試要求為48,111元，即減少4,946元或9.3%。

是次放寬壓力測試後的周末，經絡網站瀏覽量按周急升逾三成，當中按揭計算機的使用量更急升逾1.4倍，反映在加息周期下，入息能否通過壓力測試為置業人士的一個重要考量。事實上，放寬壓力測試要求除可助有意置業人士於加息周期降低入市難度，亦可幫助早前購買一手樓並以建期上會的買家，以及欲從發展商高成數按揭轉按至銀行的業主更易上會及轉按，對樓市起正面支持作用。

不過，有意置業人士要留意，按揭利率有可能跟隨環境上升，而本港加息周期開始，銀行年內將有機會逐步追加上調P，而當P增加，壓力測試要求亦將會相應地增加。因此，置業前應評估當中涉及的利率和自身財務風險，並確保有長遠穩健的財務安排才入市。