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專家樓評:樓市大跌料無礙按揭審批

村屋與分層戶的按揭條件有異,入市前宜做足功課。(資料圖片)
村屋與分層戶的按揭條件有異,入市前宜做足功課。(資料圖片)

近日樓價回軟,多區都有減價成交,更出現蝕讓。雖然有人認為現在是低撈的好時機,但也有剛剛入市的買家非常擔心樓價會急速向下,更擔心影響按揭申請。近日接到一個頗特別的查詢,客戶以近900萬元買了一個村屋單位,自買入後日日見到有減價成交,最低價的成交比他買入價低近200萬元,到底會否影響到他的按揭審批呢?

估價普遍設90天鎖定期

上述個案能否順利批出按揭,要注意幾點。首先,村屋成交量比屋苑式物業少,而且即使同一地段,因應單位狀況、有否路權等差異,成交價可以差天共地,銀行處理單位估價時會相對嚴謹。

做按揭時,銀行除了看地段編號(即DD Lot)、面積及樓齡外,亦會要求提供單位平面圖,更有可能會要求「睇樓」作實地環境考察,查看單位有否僭建物,及有沒有車路到達屋前等,以上都是會影響到估值及會否批出按揭的因素。

其次,便是客戶向銀行估價的日期,一般銀行提供估價後,會有約90天的鎖定期,即是說90天內即使物業估值下跌,銀行仍會用之前提供的估價批出按揭,除非是超長成交期,否則一般二手成交能在90日內完成。

應向多於一家銀行申請

不過,參考過去曾出現樓價暴跌的金融海嘯時期,當時曾有銀行縮短估價「鎖定期」至60天,更有銀行在客戶提取貸款前再重新為物業估價,再按新估價批出貸款。

雖然按過去經驗,臨門更改估價的銀行極少,但保守起見,每當樓價極為波動的時期,買家做按揭時不要只申請一家銀行,最理想是同時申請兩至3間,做好兩手準備。

最後,要留意村屋的按揭成數最高只可以85%,不能如分層單位般做到90%,貸款年期最長為30年。樓齡計算也較嚴謹,一般要用55年去減樓齡,如樓齡40年的村屋,有可能只能申請最長15年的按揭。不過,個別銀行可能有條件上較寬鬆處理。

上述個案中的客人在購入單位前是有做估價,當時雖然估價差了一點,但仍是客戶預算範圍之內。因此,按經驗即使近期成交價下跌,也不會影響其購入單位的按揭審批結果。若遇上相近情況,建議找專業人士協助向銀行爭取,又或是買入單位前先做預先批核,入市時便更放心。