《專題》內房龍頭可藉整合跑出 券商看好碧桂園及萬科

內房股自去年12月至今年年初表現強勢，行業龍頭之一碧桂園(02007.HK)於2018年以來股價已累升逾兩成，明顯跑贏恆指同期逾4%升幅。由於國家住建部去年年底指今年工作任務，除了差異化調控、去庫存、棚改政策基調不變外，強調須滿足剛需和改善需求，市場理解中央定調今年樓市政策鼓勵剛需，原來行業政策風險顯著消除，引發市場對內房股進行估值重估。

受到內地供給側改革帶動，市場料內房行業未來或進入整合時期，花旗早前報告估計，行業超級整合者於今年繼續跑贏大市，行業致力金融去槓桿，其能力愈大將可加快整合進度，該行亦指，看到不少利好因素，推動內房股進入第二階段重新評級，例如在內房銷售及盈利方面，增長有望超過30%；料有更多大型併購出現，尤其是今年下半年，該行指首選碧桂園、萬科(02202.HK)、龍湖(00960.HK)等股份。

【料加快整合 強者優勢顯】

市場憧憬內房股今年整合將會加快，據瑞銀報告引述內房研究機構克而瑞(CRIC)研究副主管Lin Bo指，預期中國前三位發展商的市佔率(按合約銷售計)，將由2017年約10%，至2020年可升至30%，意味領先發展商將繼續加快投資及新開工程的增長步伐。若行業整合情境加快，內房強者愈強的局面將更明顯，領先內地發展商將佔優。據克而瑞數據，藍籌新晉碧桂園及國指成分股萬科，去年銷售金額按權益計分佔第一及第二位，屬領先行業的內房商。

相對其他內房股，碧桂園及萬科亦有另一優勢。美銀美林報告指，基於去年首11個月銷售表現估算，大型發展商已鎖定2018年預測收入80%。其中萬科及碧桂園更已鎖定2018年預測收入近100%，意味兩者2018年收益已獲保證，而該行料中國恆大(03333.HK)及中國海外(00688.HK)則分別已鎖定2018年收入預測各71%及33%

【龍頭碧桂園 大行看法異】

碧桂園去年合約銷售金額為行業第一，今年以來股價表現持續秀麗，續成市場焦點。摩根士丹利早前報告料，碧桂園2018年合約銷售額可由2017年5,500億人民幣，按年升30%至7,150億人民幣，續可成為合約銷售額最高的內房商，較同業萬科及中國恆大預測增速各20%及10%為高，在合約銷售額達5,000億人民幣企業級別中，碧桂園30%增速只僅次於融創中國(01918.HK)今年合約銷售額增速38%。

多間券商發表報告，對碧桂園業務給予正面評價。據花旗去年年底報告指，相信碧桂園銷售規模將繼續令市場有驚喜，在最樂觀情境下預計今年銷售達額達8,000億至1萬元人民幣，按年增長38%至72%。該行指碧桂園具有激勵計劃、企業架構等強勁基礎支撐，盈利增長或超市場預期。而德銀表示，碧桂園目前土地儲備可提供2萬億元人民幣可銷售資源，以支持2018年銷售增長。公司亦能維持健康水平的資產負債表。

雖然券商對碧桂園看法普遍正面，但對其每股資產淨值(NAV)的估算看法分歧。本網綜合11間券商對碧桂園所作出估計，現股價較其中5間券商NAV預測呈折讓10%至34%(包括星展唯高達、花旗、國泰君安、中金及德銀)，但亦較其中6間券商NAV預測呈溢價2.2%至64.3%(包括野村、瑞銀、大摩、美銀美林、交銀國際及匯豐研究)，但僅有兩間券商給予目標價，較碧桂園現股價仍有上升空間(包括中金、國泰君安，各予目標價20.68元及18.43元)，除非大行稍後進一步上調對其估值預測。

【萬科回正軌 憧深鐵合作】

萬科方面，多間券商均憧憬其公司業務重回正軌及與深圳地鐵的潛在合作空間，以至其他業務發展機會。花旗指出，萬科股權問題去年中解決後，預期公司發展及增長速度會在更多併購及土地資源補充下復原。公司股價將迎來更多推動力，包括信貸收緊下加快土地收購、在高銷售下加快盈利、與深圳地鐵的潛在合作及股息率吸引，予其「買入」評級及目標價38.85元。

美銀美林上周報告表示，視萬科為長期投資中國房地產業的最佳對象，並指公司與深圳地鐵結合，帶來增加土地儲備的有利優勢，並有收購其他國企物業業務或其他業務，以至參與小型國企混改等可能，予萬科H股「買入」投資評級及目標價39元。(fc/w/t)~

阿思達克財經新聞
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