《專題》內房「銀四月」一線城市領跑 龍頭股看俏

內地近年面臨經濟增長下行壓力，首季GDP增速僅7%錄2009年首季以來最低，人行自去年11月以來降息降準，利率及銀行拆息均回落，作為經濟重要一環的樓市亦可受惠，加上多地放鬆限購、出台公積金新政、降首付比例等，市場憧憬內地樓市成交量有機會繼續上升。內房股上月股價明顯彈高，但實體經濟走弱面臨挑戰，同時關注發展商稍後或推盤加速，庫存能否獲市場消化將成關鍵，相關股份本周反覆整固。

據中國指數研究院數據顯示，4月監測的內地主要城市累計成交面積，按月升11.4%，近7成城市按月上漲；同比去年4月升21.8%。該院指樓市自3月企穩回升，「銀四」(4月)受各種政策利好影響，交投回暖。中金認為，內股房第二季推盤量將大升，銷售有望爆發，隨著銷售轉暖及機構早前低配，看好龍頭內房股前景，予「推薦」評級的內房股，包括中國海外(00688.HK)、華潤置地(01109.HK)、龍湖(00960.HK)及萬達商業(03699.HK)等。

【樓市推新政 內房「銀四月」 】

為穩住樓市，內地多部委於3月底推出所謂「330」新政，包括人行將二套房首付款比例降至不低於40%，財政部宣布購買2年以上普通住房對外銷售免徵營業稅。對發展商而言，政策落地將刺激改善型需求釋放。據CRIC系統監測的28個重點城市4月商品住宅成交數據，一線城市漲幅尤為突出，除了深圳由於供應量不足導致成交量按月減少外，其餘三個城市按月及按年均呈正增長，四大城市按月平均漲幅18%，按年漲幅27%。而二、三線城市整體按月小幅上升6%，按年則升17%。

巴克萊近日報告表示，在有更多利好因素之下，相信4月住宅銷售回升、內房債息持續回落。儘管內地房產指數於過去六周累升46%，隨著銷售較高，料行業基本面改善可望持續，而4月1至28日內地房屋銷售(按32個城市)按年升28.3%，料4月銷售可於今年以來首度按年錄得增長。而市場亦普遍認為，隨著利好政策的相繼落地，預計二季度房地產開發投資增速和房地產新開工面積可望企穩回升。

【一線樓市旺 走勢現分化】

全面支持經濟增長，已成中央當前要務。由國家主席習近平主持的中央政治局上月底會議表示，要完善市場環境，盤活存量資產，建立房地產健康發展的長效機制。市場預期包括不動產統一登記制(助相關部門了解房產及土地現狀，推出針定性措施)、房產稅(平衡內地政府以往過度依賴賣地收入)等。

花旗早前發表報告表示，中國房地產市場已穩定，惟愈趨分化，大型優秀房企致力推進業務轉型，整合進度理想。相反，對於仍以舊模式(重資本、高負債及低資產周轉)的房企而言，正陷入最困難的時期。該行並將今年中國一、二線城市銷售預測由原先的2%按年升幅，上調至9.8%，銷售均價料升4.1%。該行調整全國銷售預測至按年升1.1%，惟仍看淡三、四線城市的銷售及均價，料三、四線城市銷售將按年跌8%、均價按年僅升1.1%。

花旗認為，大型房企的估值具很大上調空間，行業首選華潤置地、萬達商業、融創中國(01918.HK)及中國海外，亦看好首創置業(02868.HK)、綠地香港(00337.HK)、保利置業(00119.HK)及合景泰富(01813.HK)。

【龍頭負債低 受惠回升期】

事實上，龍頭內房商具規模優勢，落實全年銷售目標的透明度較高。據摩通資料統計，萬科、華潤置地今年首三月銷售完成全年目標佔比達到20%、中國海外佔比亦達19%。而大型內房股的財政實力較強，能防守力亦較佳，據德銀報告估算，龍頭內房股中，萬科去年淨負債比率僅5.4%、中國海外、華潤置地則各為31.6%及42.7%，在同業中淨負債水平較低。

內地4月樓市交投雖見回暖，但市場仍關注庫存問題，據中指院監測的主要城市截至4月底庫存量按月升1%，重點監測的城市中，僅5城市庫存有所下降，其餘城市均有所回升，深圳增幅最為顯著為7.2%。據摩通上月報告指出，內房股的庫存較高水平有世房(00813.HK)、富力(02777.HK)、雅居樂(03383.HK)、恆大(03333.HK)等，一般淨負債比率較高，公司在等待市場至回暖時的產品價格彈性會較小，在上升周期時受惠或較小。

【新盤陸續推 中海毛利穩】

德銀亦看好龍湖地產、中國海外及潤地的前景發展。該行指，中國海外基本因素正面，包括低負債、低融資成本、毛利率高而穩定、強勁的執行策略，以及獲母企注資後預期有強勁增長，予目標價34.56元，維持「買入」評級。該行指，龍湖基本因素良好，槓桿及平均融資成本偏低，預料投資物業組合的租金收入將有強勁增長，重申其「買入」評級，目標價17.5元。

該行亦予華潤置地「買入」評級，預期中央政府或將陸續推出放鬆樓市的政策下，內地必需品零售市道前景會轉趨正面，預期2016及2017年核心地段及高質素的商場租金將回復增長，作為大地主的潤地料會因此受惠，予目標價32.3元。

瑞銀表示，潤地仍然為行業首選之一，因其在一二線城市的項目具質素，而且財務狀況良好，重申「買入」評級，目標價31.2元。潤地首季銷售進度良好，在行業中處高水平，相信主要是由於其有較多項目位處一二線城市，而該等城市較能受惠於房貸放寬。每股資產淨值上調9%，以反映一線城市今年樓價按年升5%的假設。(ta/w/t/a)~

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