港樓市或「高處不勝寒」 信置淨現金具抗跌力

美聯儲局上周四(9月27日)加息四分之一厘後，本港多間中大型銀行包括匯豐銀行等隨即宣布調高最優惠利率(P)0.125厘，為12年來首度。由於中美貿易戰令全球、中港經濟存不明朗因素，市場對本港樓價看法分歧。美銀美林估計，本港住宅樓價於2019年及2020年將分別回落5%及10%。但大型發展商新地(00016.HK)副董事總經理雷霆上月曾表示，美加息屬預期之內，相信市況仍暢旺，料本港樓市未來兩年穩定健康發展。

地產股方面，本港主要地產發展商(除信置(00083.HK)外)今年以來股價已累跌逾一成，新地、長實地產(01113.HK)及恆地(00012.HK)今年來股價各累跌近15%、17%及15%，略為跑輸同期恆指近10%跌幅。參考美銀美林報告，比較地產股近期與過往歷史估值低谷時期(包括2016年、2008年最壞時刻)，目前本港主要發展商股價對每股資產淨值(NAV)折讓達逾52%，與2016年低谷股價較NAV折讓59%、2008年最壞時刻股價較NAV折讓56.8%，折讓幅度相差並非太遠。匯豐環球研究指，地產股選股上宜選擇股息吸引、未來股息增長能見度高較高股份，並指信置及新地今年股息回報達7.4厘及4.2厘。

【加息周期下 股價非必跌】

港銀上調最優惠利率，本地加息周期展開，投資者關注會否令地產股股價向下。匯豐環球研究統計過去近40年期間(1978年4月至今)，過去11次最優惠利率上調、本地樓價與本港地產發展商股價的關係，僅其中一次加息周期之下樓價錄跌(1999年7月至2000年5月，期內樓價跌5%，地產股同期股價平均跌31%)；在11次加息周期下，地產股期內股價有7次錄得下跌(詳見《專題》地產股在歷次加息周期下股價表現統計(表))。

據匯豐研究統計，在近40年期間11次加息周期下，亦有4次地產股上升及跑贏同期恆指，包括最近一次加息周期，即2005年至2006年加息周期(最優惠利率由5厘升至8厘)，當時地產發展商股價累升34%，同期恆指僅累升11%，而期內本港樓價亦累升10%。顯示加息周期展開下，並非一定會觸發本港住宅樓價及地產股股價回落。

但本港樓價近月似「高處不勝寒」，據本港差估署數據顯示，今年8月份私人住宅售價指數報393.9點按月微跌0.08%，連續28個月史上最長升浪終「斷纜」。而土地註冊處日前公布，本港9月住宅買賣合約宗數僅3,500份，按月跌27.4%(按年亦跌37.8%)，據中原研究部指上月整體住宅交易宗數創2017年1月3,286宗後20個月新低，金額創2017年8月後13個月新低，樓市似有量價齊跌跡象。

【NAV折讓 近歷史低谷】

參考上次本港私人住宅樓價調整期，差估署私人住宅售價指數自2015年9月曾創306.1點的高位，隨後連續六個月均錄得跌幅，至2016年3月回落至271.4點(期內累跌逾11%)，對比5間本地發展商包括長實集團、新地、恆地、信置及新世界發展(00017.HK)期內股價平均累跌2.2%。

美銀美林亦指，本港發展商股目前資產折讓平均達52%，相對歷史平均折讓比率低接近兩個標準差，屬金融危機水平，認為已反映中度樓價調整的影響。參考美銀美林報告，比較地產股近期與過往歷史估值低谷時期(包括2016年、2008年最壞時刻)，目前本港主要發展商股價對每股NAV折讓達逾52%，與2016年低谷股價較NAV折讓59%、2008年最壞時刻股價較NAV折讓56.8%，折讓幅度相差並非太遠。

不過，摩根士丹利上月底報告指出，本港地產股股價對賬面值(P/BV)，與中原經紀人指數(CSI)有極高關連性，當有關指數降至50點水平左右，地產發展商股價對賬面值便會隨之走低，而對照上次下行周期(2015年第三季至2016年第一季)，當時處低於30點水平，地產股當時市賬率僅逾0.3倍。值得留意是，中原地產研究部本周三(3日)公布，CSI跌破50點，最新報46.78點，較上周50.39點跌3.61點，已連跌九周；而大摩上月底料地產股市賬率處近0.6倍水平。

【信置淨現金 可抗逆周期】

摩根大通早前報告認為，地產發展商股提供吸引的風險回報，相信地產股股價已過度調整。另外，據該行於6月份發表行業報告，預測在本港主要發展商中，新地及信置2018年推售單位數量分別超過4,600個及近2,700個，推售新盤多於同業長實集團逾2,400個、恆地近2,000個、會德豐(00020.HK)逾1,600個及新世界990個單位。

美銀美林上月下旬報告表示，地產股中喜愛信置，基於該公司短期可銷售資源能吸納短期置業需求，與及公司強勁的資產負債表可使其應對2019年至2020年的樓市調整。該行給信置目標價為16元，予「買入」投資評級。星展唯高達早前預計，信和置業今年稍後將推出大埔逸瓏灣8及與市建局合作的觀塘大型項目凱匯，其中位於觀塘鐵路站側的凱匯將為一手樓市焦點，該項目有2,000個單位，建築面積150萬平方尺，基於近期市場對市區樓盤需求，相信凱匯能吸引市場興趣，估計項目稅前盈利達80億元，成為公司巨大盈利來源。

星展唯高達又指，信和置業自2017年7月起，已從公開招標吸納最少6個發展項目，建築面積共130萬平方尺，為未來盈利增長打下強健基礎，同時公司仍保持淨現金狀況。按信置8月底時公布全年度業績報告，公司至6月底擁淨現金200.17億元。

高盛則看好新地，予「買入」投資評級，並將之列入「確信買入」名單。該行認為本港住宅樓價前景在結構上屬負面，推算目前供款與收入比率及價格與收入比率均遠高於20年平均，但指出新地股價較2019財年NAV折讓50%，相等於市場反映其發展物業土儲或物業發展業務估值為零水平。(fc/w/t)
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阿思達克財經新聞
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