尖沙咀「凱譽」有靚景 何以少人住兼無成交？

位於尖沙咀棉登徑的高級豪宅「凱譽」，昨晚有約300名居民完成檢測，幸而無人感染。不過，事件發現整幢大廈只得數百人住，不少單位是空置，近數月成交更接近零，原來這個核心區靚盤曾是「蝕讓之廈」。

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「凱譽」樓層最高有39樓，提供262伙單位。部分高層單位可欣賞180度維港煙花海景，中低層則望訊號山公園景，理應是搶手貨。

發展商恒地早於2002年推售項目，惟市場反應欠佳，改為服務式住宅出租。至2014年改名為「凱譽」由租轉為售。項目非住宅地契，故不受《一手條例》規管，但當年首批折實呎價約3萬元，較九龍站的二手樓價高出50%，當時管理費高達約$6.2/呎。話雖如此，該盤處於核心旺區供應不多，初期銷情理想。

地契引發按揭危機

不過，問題來了，因項目地契非純住宅，屬服務式住宅地契，所以當年銀行曾煞停「凱譽」的按揭審批，金管局提醒銀行該物業用途複雜，承造按揭須評估風險。

到目前為止，「凱譽」地契仍屬商業用途，只有少數銀行以非住宅方式批按揭，最多只能做40%至50%按揭，變相增加轉手難度。

翻查資料，今年7月至10月「凱譽」只錄一宗成交，同時亦是蝕讓個案，一個349呎單位，買入價為1,161萬元，以800萬元賣出，帳面蝕361萬元。其實去年該盤至少更錄5宗蝕讓個案，蝕幅15至17%不等，個別單位最多損手近300萬元。由於買家多於高位買入，而低按揭成數又令新買家卻步，業主要轉按不易，令不想再持貨的原業主要蝕住賣。

目前該盤約有26個放盤，放盤叫價920至2500萬元，叫租21,600至35,000元，每呎租金53元。