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層樓賺咗$200萬 你敢唔敢沽

1% Anthony

Anthony Sir:

你好!留意你的專欄已經有一段時間,有個問題想請教。我早幾年買入了一個自住物業,當時樓價大約500萬元,借了八成按揭,現時升到約700萬元,可以如何運用呢?

最近都有不少經紀問盤,出價都幾滿意,賣唔賣好呢?賣咗之後,換個大單位又住又賺好、還是買多個細單位收租好呢?

身邊的朋友都說,現在有辣招,又要付印花稅,樓價又不斷上升,賣咗隨時買唔番,有樓都唔好賣,應該以不變應萬元變,係咪真係咁呢?

讀者Jack Law

文:1%Anthony

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因為政府的「辣招」,經常聽見身邊的朋友說,有樓唔好賣。

除了因為稅多、交易成本多外,另一個原因是大家都預期樓價會繼續上升,賣咗買唔番。然而筆者並不同意。

首先,不能變錢、變資產,只是紙上富貴!升值關你鬼事?

分享一個親身經歷的個案,話說筆者初初上車的時候,住在港島西區,那時候鄰居有一位婆婆,與兒子、媳婦、孫兒同住,兩夫婦一間房,婆婆與孫兒一間房。

單位是婆婆在上世紀「80年代」初,僅以幾十萬元買入,已經供滿。

後來孫兒漸漸長大,小學、初中、高中轉眼間已十多歲,年青人嘛,總希望有獨立空間,有自己的房間,想換三房單位,然而兩夫婦只是基層打工仔,拿不出首期。

最理想是先賣後買,然而婆婆視之為寶,索價嚇人,樓上賣200萬元時,她要250萬元;樓上賣300萬元,她要360萬元,擺明趕客唔想賣。

這幾年,港島西樓價爆升,今年已漲價幾倍!看見資產不斷膨漲,婆婆心裏高興,可惜她沒有察覺,她們的生活卻沒有任何改變,後來,婆婆更讓出房間給孫兒,自己在客廳加了一道簾,間了一個小房間給自己。

樓價升了好幾倍,自己卻瞓廳。

以往,變錢、變資產,不一定要賣樓,但今天未必做到!

那時候還未有「辣招」,買樓之後要變現很簡單,只需要到銀行加按,或者到另一間銀行轉按就可以。

例如筆者買的第一個物業,港島西的舊樓,就被筆者加按過好幾次,例如買入時為100萬元,借了九成按揭,即是欠銀行90萬元。

後來樓價升到200萬元,到另一間銀行轉按,當時標準按揭是七成,換句話說就可以借到140萬元,還了90萬元給之前的銀行;加上供樓幾年,累積了一定本金,手上約有60萬元,當時就拿這筆者做首期,到港鐵何文田站附近買了兩個單位收租。

今天想用這一招,難度高了很多。

第一,近年政府不斷收緊按揭,又要做壓力測試,加按?借錢多了,過到壓力測試嗎?

第二,樓價愈高單位,按揭成數愈低,例如你的單位當年買回來的時候大約是500萬元,借了八成,即是借了400萬元,今天樓價升到700萬元,只能夠做到六成按揭,即是只可以借420萬元,還款給之前的銀行後所餘無幾,幾十萬元要來幹嗎?

再加上你告訴我的大廈,樓齡都幾舊,趁有價有市,或有調整。以你的情況來說,似乎賣樓比較好。

如果自住樓揀唔啱,可以先租住一個簡單的單位,將賣樓得來的資金,分成兩注錢,先用一注錢,買個細單位收租。

然後保留另一注錢,伺機出搫,又或者投資其他回報較高的投資工具,例如筆者會投資工廈、內地樓等,機會很多,要自己開闊眼界。

當然,是否沽出後再換樓,仍有很多考慮因素。以下是筆者的朋友,明明住港島,最後要搬去天水圍的經歷。

朋友: 「我下個月搬啦!」
筆者: 「又搬?搬去邊呀?」
朋友: 「天水圍…」
筆者: 「做乜搬到咁遠呀?」
朋友: 「租約滿咗,業主加租一成有多。」
筆者: 「唔響附近搵吓?」
朋友: 「搵過啦,周圍都冇盤,就算有都好貴。」
筆者: 「有冇咁缺盤呀?」
朋友: 「其他地方唔知,市區真係好缺,成個屋苑得一個放盤。」
筆者: 「咁恐佈?」

朋友: 「係呀,自從舊年年底加辣之後,租盤少咗好多。」
筆者: 「梗係啦,唔俾人買樓收租,租盤自然少,租金自然高。」
朋友: 「呢間自己買架,半年前買落,年頭收樓,啱啱裝修完。」
筆者: 「終於都買番嗱?嗰陣都叫你唔好賣自住樓啦。」
朋友: 「咪係囉…明明住港島,而家要搬去天水圍。」
筆者: 「過咗去就算啦。」
朋友: 「如果聽你講,早幾年買咗啦,宜家貴咗好多。」
筆者: 「半年前買應該平好多,而家仲顛…」

林鄭都話遠,話落區好攰,朋友做乜無端端搬去天水圍?

話說朋友是筆者的老朋友,在港島區成長。幾年前見樓價升得高,政府又出招,於是就將自己的物業出售,租樓住,期望樓價下跌之日可以再低撈。點知樓價不但冇跌,仲愈升愈有,樓價比起幾年前已經升了三、四成,租金亦升了很多。

最初兩、三年,就小朋友報學校,自己也住慣,租港島舊樓住,後來加租,就搬到九龍,住了兩、三年,又再加租,打開銀行存摺簿看看,發現賣樓賺來的錢,不知不覺間已經冇咗一大截,心都寒埋!

心想再唔買,再交多幾年租,真係渣都冇,於是就把心一橫,有乜買乜,於是就買了天水圍。

收入追不上樓價、租金,居住條件愈來愈差!

朋友在港島上班,孩子也在港島上學,原本住港島是很方便的,誰知愈搬愈遠,正如朋友說:「點估到啲樓價、租金升得咁快?真係自己攞嚟衰!以前十幾分鐘就可以返到公司、返到學校,宜家就要大半個鐘,將來搬咗去大西北,可能仲要成個鐘,一來一回冇咗兩個鐘,好在個仔已經升中,唔需要咩名校網報學校,如果唔係仲頭痛。」

朋友的故事,其實很普遍,落錯車也好,等跌冇買樓也好,近年見不少朋友愈搬愈遠,又有些朋友不肯搬得遠,就愈搬愈細,兩房搬一房,甚至住劏房,大有人在。

朋友搬到大西北,也不是壞事,至少上番車,將來也有機會跑贏。

筆者自小住市區,對我們市區一族來說,新界東、新界西…其實差不多,記得新年去拜年,馬鞍山的姨丈,元朗的姑姐,無論去哪一家拜年,車程都差不多。

然而新界東、新界西的樓價,目前仍然相差很遠,尤其是今年首置客盲搶樓,以樓齡、面積相若的單位作比較,沙田第一城的呎價隨時要1.5萬,貴過尖沙咀,河畔花園的呎價更高見1.7萬,貴過港島!

不少前輩都跌晒眼鏡,甚麼Location、Location、Location…去咗邊?

難以理解!可能因為現時政策向首置傾斜,而很多首置客經驗尚淺,買樓的時候沒有考慮投資價值、租金回報,最緊要啱住,唔知乜嘢係平,乜嘢係貴,於是不斷創新高追貨,講真…真正物業投資者,尤其買樓收租的,樣樣都計成本、收益,點會走去創新高?

再加上,新界東已經發展多年,很多早年搬進去的家庭,下一代都已經成長,所謂分支家庭,開始賺到錢,生活富裕起來,購買力膨漲,住貴啲唔緊要,最緊要近屋企,不少朋友都是因為這個原因,過去幾年在新界東買樓自住。

話說回來,如果以新界東、新界西兩者比較,筆者都情願揀新界西。

首先,對於市區來說,其實差不多遠;其次,新界西交通配套日益完善,西鐵、東涌線之外,還有很多西部通道巴士快線,西部通道亦較少塞車,往返市區並不是想像中那麼艱巨。

還有,價錢比新界東平,在沙田區,二手樓呎價隨時要1.4萬元、1.5萬元,在元朗、屯門,呎價1萬元、1.1萬元就可以買到樓齡、質素相若的屋苑。

新界東發展得早,價錢較高是合理的,然而將來新界西亦會走同樣的路,會否追落後呢?不能肯定,最少在這一刻,新界東隨時貴過市區,

新界西價錢比較平,值搏率似乎較高。當然如果在市區搵到筍盤,就梗係市區再秤高啲啦。

作者為1%投資培訓的地產課程總監,著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等,其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次,曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持,並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破,曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後,2004年股樓雙線出擊,短短四年由滿身卡數打工仔,變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業,並進軍商鋪、工廈市場,以穩健投資策略,成功變出雙位數物業。

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