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屯門大興花園、卓爾居|兩房減價上車盤 400多萬元入場

近期樓價回落,都吸引了一班用家,尤其是上車客趁機吸納筍盤。今集前往屯門北,看大興花園及卓爾居兩個減價盤。兩個屋苑距離港鐵屯門站說近不近,說遠不遠。由F出口出去後,沿著屯門河邊走大約10分鐘就到達。不過沿路無瓦遮頭,要「好天曬、落雨淋」。如果不想走路,都可以接駁一程輕鐵,乘搭兩個車站到蔡意橋站下車,車程約3至5分鐘。

第一個放盤在大興花園,發展商就是大興紡織(發展)及恒隆。15座物業分了兩期發展,第一期有4座,在1989年落成。
第一個放盤在大興花園,發展商就是大興紡織(發展)及恒隆。15座物業分了兩期發展,第一期有4座,在1989年落成。

第一個放盤在大興花園,發展商就是大興紡織(發展)及恒隆。15座物業分了兩期發展,第一期有4座,在1989年落成,樓齡已經有34年;而第二期就遲5年,在1994年落成入伙。這裡前身是大興紡織廠及一個山丘,之後發展為依山而建的大興花園,要行一段斜路才到達。作為區內的上車屋苑之一,在3647伙中,有超過八成是兩房單位,標準戶實用面積由394至544平方呎,提供多款開則選擇。標準三房戶就簡單些,只是分了第一期515平方呎的純三房,及第二期587平方呎的三房套間隔。另設連花園或天台的兩房及三房特色戶。

業主最初叫價460萬元,之後累減約4.3%至現在440萬元。
業主最初叫價460萬元,之後累減約4.3%至現在440萬元。

放盤位於第一期2座中層H室,業主在月中放盤,現時叫價440萬元,呎價大約1萬元。單位沒有玄關,客飯廳呈以曲尺型,備有兩間超過60平方呎的房間,整體感覺實用。業主在2001年買入單位,之後一直自住。雖然整體保養不錯,但始終居住了一段長時間,設計又有些過時。如果下手買家是自住,都可以考慮裝修一下。業主最初叫價460萬元,之後累減約4.3%至現在440萬元。若成功轉手,帳面都可以大賺352萬元,單位期內升值4倍,大幅跑贏大市約2.9倍的升幅。假設買家借盡九成按揭,還款年期是30年,息率3.625厘計,每月供款約1.8萬元。要通過壓力測試,月入要3.8萬多元。若果是買來投資,租金回報率是約2.7厘。

卓爾居由新地發展,1998年入伙,樓齡約25年。屋苑由6座物業組成,合共提供1596伙,同樣提供兩房至三房戶型。
卓爾居由新地發展,1998年入伙,樓齡約25年。屋苑由6座物業組成,合共提供1596伙,同樣提供兩房至三房戶型。

第二個放盤則在大興花園下面的卓爾居,由新地發展,1998年入伙,樓齡約25年。屋苑由6座物業組成,合共提供1596伙,同樣提供兩房至三房戶型。不過這裡所有的三房單位就是套房,實用面積也較大,由511至713平方呎。放盤位於6座高層B室,實用面積526平方呎,都是兩房間隔。同樣曾經減價,最新叫價750萬元,呎價約1.4萬元。單位設長走廊,客飯廳呈長形,有近200呎;而主人房就有約100呎。業主在2018年買入單位自住,看到都有花錢裝修,加上保養得很好,只要添置少量家具及家電就可以即時入住。業主當年以664萬元買入單位自住,不少在這個時期入市的業主近期都要蝕讓離場。如果這個單位,最終成功以750萬元賣出,業主帳面仍然可以賺到86萬元,單位期內升值近一成三,跑贏大市約一成一的跌幅。假設下手買家借盡九成按揭,每月供款就要幾3.1萬元,月入要約6.6萬元才能通過壓力測試。至於租金回報率方面﹐未扣除管理費前,有約2.2厘。

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