雅虎香港財經 市建啟德道項目僅長實入標 16年最靜
本港銀行周四（19日）啟動減息周期，未即時對疲弱的土地市場帶來正面幫助。市區重建局（市建局）九龍城啟德道/沙浦道項目（啟德道項目）周五（20日）截標，只收到1份標書，由長實（1113.HK）提交，是近兩年第6幅僅收到1份標書的地皮，更是2008年4月以來，近16年半市建局住宅項目標書數目最低。
鄰近九龍城富豪東方酒店的啟德道項目，是本港減息後首幅截標的土地，本報記者周五早上於上環市建局總部截標現場所見，只有一家財團派員到場入標。長實及後確認，已就該用地提交標書。
曾改動條款放寬限制增吸引力
市建局周五傍晚公布，啟德道項目收到1份標書，發言人強調不會揣測發展商及財團入標時的考慮。市建局表示，發展商及財團在競投發展項目時，一般會平衡多項因素，包括流動資金儲備、利率對利息開支及樓價的影響、建築成本、持有的貨尾單位數量及市場需求等。
市建局發言人說，已為提高啟德道項目的吸引力，作出多項變動，包括優化篩選合資格發展商及財團的準則，又修訂多項招標條款，例如引入分期支付安排，提供較靈活的付款方式。市建局透露，已就規管合作項目銷售措施進行檢討，取消不適用的售樓管制，例如對公司買家及個人買家購買單位數量或所佔比例的限制，讓發展商日後出售單位時有更大彈性。市建局董事會設立的招標遴選小組，將會詳細考慮和審議標書後，向董事會提交建議，由董事會作最終決定。
近兩年土地市場吹淡風，今次已經是第6次有政府或相關機構招標的土地僅收到1份標書，市建局對上一次收到1份標書的項目，是去年1月截標的觀塘市中心第四、五發展區的巨無霸商業項目，結果流標收場。市建局後來提出「垂直城市」概念，引入住宅元素，最快今年底招標。
若單計市建局的住宅項目，啟德道項目是2008年4月紅磡必嘉圍重建項目僅獲得信置（0083.HK）一家發展商投標以來，近16年半的標書數目新低。信置當年最終投得必嘉圍項目，現已發展成住宅「御悅」。
行人隧道接通長實啟德區住宅
根據資料顯示，佔地約5.71萬方呎的啟德道項目，預計可建樓面面積約51.41萬方呎，提供約810伙，市建局去年首次推出招收意向書，共收到31份意向書，其後仍決定推遲該地皮的招標計劃，並在今年中重新招收意向書，共有30家發展商和財團參與，惟最終卻只得長實入標。
值得留意的是，根據市建局的計劃，啟德道項目毗鄰太子道東的位置，將興建分層地下廣場，連接政府的行人隧道通往九龍東啟德發展區及其地下購物街，正正可以連接到長實於2022年12月斥資87.03億元投得的九龍東啟德第2A區4號、5（B）號及10號商住地盤，若長實是次再下一城中標啟德道項目，勢享協同效應。
對於啟德道項目只收到1份標書，有地產界人士透露，啟德道項目的地下廣場等設施，需要興建多層地庫，大大增加該項目的發展成本，也拉長發展期，都令發展商卻步。
建分層地下廣場恐拖長發展期
第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國指出，雖然開始減息，但發展商貸款時的利率仍然高企，加上新盤庫存積壓和未來土地供應陸續有來，同時亦要考慮內地復甦步伐和地緣政治局勢等因素，對後市未感樂觀，影響入標意欲。陳超國說，長實對市道掌握良好，該用地最終能否成功批出，將取決於市建局能否接受其入標價。
綜合業界看法，啟德道項目的估值約18億至25.7億元，每方呎樓面估值約3500至5000元。
