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市民急上樓 空置商廈改建住宅有得諗?

港府計劃在啟德CBD2興建簡約公屋,惹起滿城風雨,太平洋另一端的美國加州,鑑於疫情衍生居家辦公,造成大量商廈空置,當地議員建議立法改建商廈單位成住宅,供有急切需要市民入住,香港商廈空置率接近20%,能否借鑑美國經驗?

香港簡約公屋惹爭議,美國的三蕃市已有商廈改建為住宅的先例,圖為該市Van Ness的住宅項目。 (Marlena Sloss for The Washington Post via Getty Images)
香港簡約公屋惹爭議,美國的三蕃市已有商廈改建為住宅的先例,圖為該市Van Ness的住宅項目。 (Marlena Sloss for The Washington Post via Getty Images) (The Washington Post via Getty Images)

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Work From Home令寫字樓需求降

疫情自2020年初傳入美國以來,大量企業安排員工在家工作,即使美國早已採取與病毒共存策略,員工已適應新常態,企業索性減少甚至放棄租用寫字樓樓面,造成大量商廈單位空置。三藩市民主黨籍州眾議員亨尼(Matt Haney)提出法案,建議加快和簡化將商廈改建為住宅的審批速度,並提供財政資助付諸實行,希望藉此加速原本冷清市中心復元速度。

亨尼指出:「市民一方面要付出巨額租金,但另一方面有大量空置物業,這並不合理。」鑑於在疫情期間,加州各城市空置的商廈增多,因此有不少議員支持該建議,法案內容包括:

  • 禁止當地政府用行政或法律手段,阻礙商廈改建住宅計劃;

  • 改建計劃可凌駕分區規劃用途;

  • 規劃部門要在九十日回應改建申請;

  • 限制改建的發展費用;

  • 改建後10%單位需預中低收入人士入住。

加州無家者問題嚴重,亟待解決。 (Tayfun Coskun/Anadolu Agency via Getty Images)
加州無家者問題嚴重,亟待解決。 (Tayfun Coskun/Anadolu Agency via Getty Images) (Anadolu Agency via Getty Images)

議員冀改建商廈可活化社區

用港人角度來看,驟耳聽來這個建議不可思議,畢竟要考慮到成本,以及附近商廈租客的感受,在商業區突然變出住宅,影響整體觀感,但當地社區組織對此表示款迎。聖荷西市中心協會(San Jose Downtown Association)行政總裁斯坦汀斯基(Alex Stettinski)表示,將市中心區更多的閒置寫字樓轉變為住宅,可以幫助振興市中心,因為原本朝九晚五的辦公節奏,令下班時間後市面變得冷清,若轉變為辦公、住房、娛樂、零售及其它便利設施的一體組合,可能活化社區,變得更為平衡。

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不過也有華裔議員持不同意見,現任核桃市市議員的秦振國(Eric Ching)指出,此舉雖可以解決短期對住宅的迫切需求,卻不能解決根本問題,屬於治標不治本;他表示,洛杉磯市中心數萬無可者需要一個安身之所,但若依靠將空置寫字樓轉變為住宅來解決問題,即是急功近利的辦法,他建議應從減少市區無家者數量著手,多管齊下,而不是單靠解決住所。

The Henderson(中)及長江中心二期(左側地盤)為來年本港甲級商廈重要供應。(Getty)
The Henderson(中)及長江中心二期(左側地盤)為來年本港甲級商廈重要供應。(Getty) (winhorse via Getty Images)

本港商廈空置率近20%

當地資深地產專家周克蕙亦指,該州的聖貝納迪諾縣(San Bernardino County)以及、河邊市(Riverside)也曾嘗試過亦採用過這種改建方法,但此舉會令原本可以在經濟復甦後使用的商廈,無法再使用,損害了就業,從長遠來看不利經濟發展。

疫情嚴控措施嚇怕商界,令本港商廈空置率急升,截至去年第四季的整體待租率升至16.8%,為2004年首季以來的新高,去年整體寫字樓租金料累跌7%,隨著大量新供應陸續推出市場,短期內將新添約189萬方呎甲級寫字樓樓面落成,包括位於中環核心區的長江集團中心二期及The Henderson兩幢大型新商廈,預料今年整體空置率水平或攀升至接近20%。