雅虎香港財經 強拍撻Q小業主見財化水 天價收樓成絕響？
樓市氣氛差，連發展商花多年心血收樓項目都要「斬纜」流拍收場，索性與小業主一拍兩散，事實上近年申請強拍宗數直線下降，即使立法會通過降低強拍門檻，亦無法提升發展商收集業權意欲，每方呎大賺三萬元成絕響，小業主勢見財化水。
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市況差 發展商強拍「反悔」
翻查土地審裁處資料，強拍宗數自2018年起呈下跌趨勢，由當年高峰39宗下跌至去年僅5宗，今年申請數目更食白果，顯示發展商收購舊樓發展的意欲相當薄弱；不只即使強拍獲批，發展商「反悔」數目亦增多，自2020年11月起已有五宗強拍「流拍」。
當中樓齡六十五年的銅鑼灣禮頓道希雲大廈，在今年流拍最為震憾市場，該地盤面積13,150方呎，屬旺區罕有大型項目，金朝陽集團（0878.HK）足足耗時十七年向小業主密密收購，2019年樓市高峰時更揮金如土，出價最高每方呎3.1萬元收購單位，六百多方呎單位業主隨時收取近二千萬元，相當和味，較現時開售的啟德跑道區啟德海灣第一期約15,000元呎價，高出足足一倍！
呎價三萬元收購成絕響
其實今年初樓市吹捧樓市撤辣，即使樓價過去三年下跌近三成，但未損金朝陽對後市的信心，四月的強拍底價24.5億元，較2019年申請強拍時的估值15.7億元，高出54.5%達8.5億元。
可惜撤辣後樓市未見起色，金朝陽也許覺得後市「唔對路」，竟然沒有在強拍當日出價，集團更發出公告指「經審慎考慮香港現時之經濟狀況及房地產市場，尤其是房地產價值可能繼續向下調整後，最終決定不在拍賣中作出投標」，並強調希雲大廈目前市值只有21億元，較強拍低價24,25億元更低。
金朝陽及後申請下調底價，但遭到土地審裁處拒絕，指有小業主反對賤賣物業，金朝陽遂索性缺席第二次強拍。不過說到最慘是早前表態支持收購的業主，千萬元現金即時見財化水。但對金朝陽來說則是除笨有精，雖然花了十多年的收購精力，但原本有意透過代理人，以32億購入地盤作為香港總部的中洲置業，去年九月突然決定離場，金朝陽沒收按金及收取和解金共3.53億元，在樓市未明情況下，金朝陽仍然袋袋平安。
放寬強拍無助激活樓市？
以往舊樓重建最大的阻力是，有人故意「落釘」欲提升議價能力，不過今年四月立法會三讀通過《土地(為重新發展而強制售賣)(修訂)條例草案》，樓齡達50年或以上私人樓宇強拍門檻，由現時的80%業權，視乎地區和組別降低至70%或65%，另外容許一個強拍申請內可以包括多個相連地段，令重建項目可塑性及實用率更高，增加發展商積極進行收購的誘因。
此外發展局更煞有介事在八月成立「強拍小業主支援中心」，希望協助小業主了解強拍過程及單位估價，本來種種措施令小業主改善居住環境之餘，也有機會有餘錢袋袋平安，有測量師之前曾預計，實施新門檻後申請強拍的宗數勢會倍升，可激增至50至70宗。
市況前景未明 強拍意欲低
不過樓市不振，市場貨源未被消化，更遑論發展商花錢花精力去增加供應；目前息口仍處於高水平，亦加重發展成本。本港今人至今仍未有強拍申請，業主心中亦不欲低價「賤賣」，相方拉鋸角力下，莫講天價收購成絕響，就算以市價收購，相信發展商現階段都不想沾手，畢竟物業市場某情度是「買前景」，反映對未來經濟市道的看法，真金白銀最誠實，強拍亦成為另類香港經濟指標。
