雅虎香港財經 彭博專欄：中國的房地產危機為何蔓延開來了
【彭博】-- 連一些看似體質良好的中國房地產開發商也被捲入恆大的困境。
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中國最大房地產開發商的危機已經蔓延到債券為投資級別的公司，中國最大建築商碧桂園等公司也受到波及。投資者反應過度了嗎？
可能不是。自中國恆大集團差點債務違約以來，全國的地方政府一直在密切關注規範住宅開發的相關規定，很多城市收緊了對期房預售資金的監管。
問題的根源在於，中國的住宅往往在完工之前很久就已經售出。開發商從銀行獲得貸款，大型商業貸款機構的貸款上限為項目總成本的40%。至於剩餘部分，地方政府通常允許開發商在營建初期就可銷售住宅。
消費者購買期房(預售屋)，是支付房屋的全價，一次性支付一筆錢到託管賬戶。從理論上來說，開發商動用這些資金只能支付營建費用，或者是在交付期房給消費者時。但在實務上，開發商通常將這筆錢視為可隨意動用的資金，用於償還債務等。
恆大出了問題後，這種操作模式隨之減少。隨著這家巨頭開發商努力向買家交付160 萬套已付款的期房，地方政府希望在如何使用託管賬戶內的資金上有更多發言權。
規定因城市而異。在北京，開發商只需要在託管賬戶留下10%的現金。但較小的城市規定比較嚴格，要求保留高達40%的資金。這使得在較小市場運營的開發商無法動用這些他們原本希望用來償債的資金。
保留的現金金額可能會相當可觀。根據 Debtwire的數據，總部位於重慶的金科地產集團告訴投資者，截至9月，其300億元人民幣（70億美元）現金中有一半存放在託管賬戶中。總部位於上海的旭輝控股表示，截至6月，其約30%的現金處於託管狀態。
碧桂園的處境尤其困難(穆廸將債券評級定為最低的投資級別)。其超過70%的房地產投資組合位於中國的小城市。那麼，該開發商將如何償還債務？問題很快就會變得迫在眉睫：碧桂園擁有10億美元可轉換債券，投資者可在12月贖回，明年還有13億美元債券到期。
由於信息不對稱，債券的潰殺態勢正在加深。我們不知道有多少表外債務，也不知道開發商還能調動多少現金來償還投資者。投資者有理由感到不安。要止住跌勢，誠實可能是上策吧？
原文標題Why China’s Property Crisis Is Spreading: Shuli Ren
(Shuli Ren是彭博專欄作者，重點關注亞洲市場。本專欄並不代表彭博有限合伙企業及其所有者的觀點。)
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