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房地產風險外溢殃及資產證券化市場 一度火爆的中國RMBS發行降至冰點

【彭博】-- 受按揭貸款成長放緩、底層資產風險抬升等影響,中國銀行間最受歡迎的資產證券化產品的發行陷入沈寂。

根據中國資產證券化分析網CNABS的數據,今年以來住房按揭貸款支持證券(RMBS)發行量僅為245億元人民幣,且二月底以來再無新產品發行,停擺時間為2015年以來最長。

RMBS發行驟降的背後,中國房地產行業危機在持續發酵。因不滿陷入困境的開發商推遲交付住宅,中國多地出現購房者集體拒絕支付住房抵押貸款的現象,二季度個人住房貸款餘額創下紀錄最慢增速。市場開始關注以住房抵押貸款作為底層資產的資產證券化產品可能存在的風險。

「RMBS的核心在於底層現金流,或者是底層資產包,」中信證券固收分析師李晗表示,當前因為地產債券展期和輿情仍未根本性化解,因此投資者對資產證券化品種更為謹慎。

政策調控

RMBS市場的起伏也與政策調控息息相關。受益於銀行存量信貸資產證券化的需求,過去幾年銀行間資產抵押擔保證券(ABS)強勁成長,其中RMBS發行一度占據半壁江山。但為了調控房價並遏制家庭債務飆升,中國央行據悉從去年4月份開始對商業銀行的RMBS發行規模和節奏進行控制,並考慮全面將該項投資納入房地產貸款集中度考核。

與今年的現象類似,RMBS發行在2021年6至7月降至冰點。但此後隨著恆大信用風險的外溢,該品種發行又在9月份短暫回暖,分析認為其反映了房地產融資政策的「微調鬆綁」。

當前面對爛尾樓買家的按揭「斷供」風險,監管機構已敦促銀行加大對開發商的貸款投放力度,以幫助地產項目完工,中共中央政治局會議也明確要求地方政府要「保交樓、穩民生」。但對於RMBS市場的前景,監管尚沒有明確的表態。

RMBS放緩的部分原因「可能是住房按揭貸款發放量疲軟,以及銀行出表的需求不再迫切,」標普全球評級高級總監Jerry Fang表示,未來發行何時恢復仍有待觀察,將取決於下半年的抵押貸款發放情況以及監管立場。

也有分析認為這一品類總體風險不大。中金在上個月的報告中稱,目前RMBS存量規模約1.2萬億元,占房貸餘額比重為3%,底層資產質量較好,絕大部分RMBS優先檔安全性仍然很高,整體風險可控。

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