房產稅改革殺到 內地勢掀賣樓潮

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內地房產稅可能會左右業主持貨意欲。(資料圖片)
內地房產稅可能會左右業主持貨意欲。(資料圖片)

中央10日前在文章《紮實推動共同富裕》提到「要積極穩妥推進房地產稅立法和改革,做好試點工作」,其後即使有傳政府內部阻力頗大,但全國人大常委會上周六還是授權國務院在部分地區試行房地產稅改革。專家估計,房產稅試點可能明年1月就會開始,即使長遠而言對樓價的影響未必太大,惟一些吸引力較低的物業會被拋售。據報已有富豪一次過拋售93間公寓。

「房地產稅」是所有關於地產的稅制,「房產稅」只是其中之一,按物業價值抽稅,跟香港的差餉和地租同屬持有物業的成本,但由於可能左右業主持貨意欲,繼而影響資產價格和宏觀經濟,故這稅項尤其矚目。

香港中文大學商學院房地產助理教授楊揚指,現時房產稅已與「共同富裕」結合,所謂試點是行政手段,毋須經過立法程序;中國很可能在2025年完結的「十四五」(第14個5年)規劃內完成立法,也許房產稅最快明年1月就能試行,好讓當局有多些時間從試點的經驗進行評估和調整。

憂損消費生育 或設寬免

她相信,經濟較發達的地區如深圳、浙江和海南會成為首批試點,因為這些地區過去樓價升幅較大、人口明顯增長、成交當中不少是投資需求,而深圳和浙江又分別是「先行示範區」和「共同富裕示範區」。

交銀國際分析師謝騏聰估計,房產稅應該以存量房(已售物業)為基礎,而非沿用上海現時僅向新購入住宅徵稅,否則稅基不夠闊,達不到財富再分配和減少地方財政依賴賣地的目標,預料試點地區明年過後會開始增加。

雖有不少意見認為,上海和重慶的房產稅迄今試點了10年卻「成效不彰」,惟謝騏聰相信,兩市現行稅率推廣到其他地區的存量房已能帶來足夠額外財政收入。

楊揚則指,現時中國家庭平均擁有1.5間住宅,大約40%擁有兩間或以上,原因是過去投資選擇不多,民眾「愛磚頭」,因此內地家庭的資產和負債很大部分是不動產,他們難以承擔樓價大跌,所以政府的調控也只是想穩住樓價。況且內地家庭平均居住面積約為100方米(約1,076方呎),上海一間叫價約1,000萬元人民幣,1%房產稅即一年交10萬元人民幣,不易負擔,不利推動消費和生育,因此落地應有些寬免,也不會全國一刀切。

市場撐一線城市影響有限

而謝騏聰相信,除非稅率過高,否則房產稅對樓價影響不會太大,不及住屋需求強弱和金融調控鬆緊;惟新盤確實難望再升,充其量平穩,二手樓短期內會有些拋售。對內房股而言,房產稅的影響乃中長期的事,現階段更取決於房企債務危機之進展,而政府稱恒大危機是單一事件,可理解成「當局會令恒大係單一事件」,預示貸款審批等調控會有放鬆。

楊揚稱,房產稅會對高槓桿的投資者有較大衝擊,地段等較遜色的物業或有沽壓,但一線及省會城市的樓盤不見得供過於求,深圳和上海等發達地區如持續吸引民眾移居,就可望消化沽盤,人口有流入的大城市,樓價仍有前景。方正證券則以相反方向論證,指日本1990年代尾取消地價稅後樓價照跌,因受到人口老化嚴重、經濟停滯、消費疲軟、適齡買樓人口減少之夾擊。

北京二手放盤單季增逾萬

事實上,內媒報道,已有一批投資者逐步拋售多餘房源,北京近一季的二手樓掛牌量增加一萬多間,廣州亦在最近個多月多了8,000多間;「近期有部分持有多間物業的業主,原本把房子放在我們(代理行)這邊租,現在卻因為急着賣樓,寧願賠違約金也要提前解約」。網上更流傳上海一名神秘房東近日一口氣拋售93間老公寓,要求買家「一炮過」付款。

亦有上海樓投資者分析,一些手握多個住宅物業的人正在「執倉」,「把資金投入別的城市……或把10間房子賣掉,換成兩間上海最核心的資產……豪宅市場仍穩定」。網傳上述被急沽的近百物業一天內火速售罄,期間更要警察維持秩序,估計套現4.5億元人民幣。

內地房產稅實施及改革進程
內地房產稅實施及改革進程



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