投資失「息」點算好?

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疫情肆虐,二手樓紛現劈租。 (資料圖片)
疫情肆虐,二手樓紛現劈租。 (資料圖片)

環球央行坐上「減息快車」,大型銀行的定存利率相繼調減至普遍不足2厘,小市民如今較難尋覓高息定存。另方面,香港樓價滑落,坊間亦開始出現劈租情況,部分大型屋苑的租金回報率更較高位跌逾兩成。隨着經濟及金融市場逆轉,「食息族」的如意算盤難打得響。

收租:太古城回報僅2.5厘

受疫情影響下,買樓收租不再划算,原因是劈租成交湧現,拖累買樓收租回報大減。以藍籌二手屋苑鰂魚涌太古城為例,現時平均呎租跌穿39元,較高位低約11%,回報率較年初再挫約0.2個百分點至僅2.5厘。業界人士認為,租金持續下跌,未來回報會維持在低水平。

中原地產資深區域營業董事趙鴻運透露,近期太古城租盤增多,但需求減少,租金因而回落。屋苑平均租金過往最高曾達44元,上月已跌至約38.8元。而回報率亦較年初達2.6至2.7厘明顯下調。

荃灣西入伙盤搶客

入伙盤數目大增,租金受壓。中原地產市務經理葉健聰指出,荃灣西新盤入伙後搶去鄰區不少租客,如青衣盈翠半島租賃交投大減,近日平均呎租跌至約34至35元,比早前跌逾10%。

他亦表示,如該盤3座一個中低層單位,實用面積756方呎,月租開價2.8萬元,劈至每月2.5萬元租出,呎租33.1元,較高峰跌近22%。屋苑現時租金回報約2.8厘,已比高位跌約0.4個百分點。

荃中月租失守萬元

此外,不少大型細價上車盤,近期月租低於1萬元亦有交易。美聯物業高級分區營業經理鍾家豪表示,荃灣中心不少業主為免丟空單位,近期主動減租。其中,5座高層H室,實用面積324方呎,開價1.03萬元,降價至9,500元租出,呎租29.3元。由於租金下挫,荃灣中心租金回報率,由早前3.2厘起,下降至近期個別已低於3厘水平。

事實上,根據差餉物業估價署公布數據顯示,最受投資者追捧的實用面積431方呎以下細單位,一月份回報率下跌至2.5厘,跌返一九年五月的歷來低位。

美聯物業住宅部行政總裁布少明認為,受疫情打擊,業主轉售為租,租盤量大增,加上經濟持續下滑,失業及減薪情況普遍,租客出價並不進取,都令近期租金大幅回落。

定存:季結過後息率勢降

綜觀近月大型港銀的短期定存利率紛紛下滑,相較今年初的2厘「起跳」顯著回落,大型港銀較短期限的港元定存,普通僅介乎1.2至1.3厘,鍾情定期存款的「食息一族」難再尋求高息優惠。專家展望,季結過後拆息及存息將拾級而下,建議買入具保證回報的保險產品或債券,兩者年利率均可達3厘以上,遠勝定存產品。

近月大型港銀減定存息率,渣打銀行(香港)三個及六個月期港元定期存款年利率均為1.2厘,入閘門檻10萬元。滙豐銀行及中國銀行(香港)(02388)的三個月定存息亦僅1.3厘。

宜趕搭高息尾班車

光大銀行香港分行金融市場部總經理兼聯席主管顏劍文指出,環球低息環境下,料未來港元拆息及存息呈跌勢,只是近日銀行同業市場拆借活動較為淡靜,才令回落速度減慢,惟預期一個月拆息將於短期內續跌到1.2至1.3厘左右。

他指,拆息向下,加上三月季結過後銀行資金需求減退,預計定期存款利率將回落,建議存戶留意每月月結及每季季結,尋求較高息的銀行定存選擇。

值得留意,個別中小型銀行的港元定存息仍處高位,例如招商永隆三個月存息達2.45厘,起存額要求僅1萬元,富邦銀行(香港)同期存息則為2.3厘,市民可考慮趕搭高息「尾班車」。

優質企業債年賺3厘

美國萬利理財亞太區總裁張佩儀指,部分保險儲蓄產品每年保證回報達3厘,惟一般需要鎖住本金數年。另可考慮買入高投資評級企業債券,每年票息達3厘以上,除非企業倒閉,否則一定會派息,惟一般只供資產不少於800萬元的專業投資者投資,且入場門檻普遍達50萬元。

另她指可考慮分段買入本地公用股,例如中電控股(00002)、港燈(02638)、香港中華煤氣(00003)等,相關公司較少受外圍市況及疫情影響,且派息紀錄相對穩定,股息率介乎2.6至4.1厘。

近期大型二手屋苑劈租個案
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銀行3個月港元定存優惠
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