抽居屋的另類真相
2017樓市第一件大事,肯定係3月開始接受申請的新一期居屋。這三個被視為上車客「救命草」的項目,你可能都會心思思想參與抽獎,不過入表前,你先要了解四樣抽居屋的另類真相。
結婚入表未必有so
入表參與居屋大抽獎,不少人都會諗到用先結婚、後入表方式增加勝算。皆因單身人士一直是居屋大抽獎的弱勢社群,即使上一期居屋對單身人士大派福利,亦只是增撥200個單身人士名額,相對1277個家庭名額,似乎先結婚以二人家庭名義入表確實有so。
不過今年的另類真相係這一招未必有so,一是家庭名額其實要與綠表申請人對分,以上期居屋為例,1277個名額一開二,綠表佔639個,白表佔638個,按名額計要中籤亦有一定難度。
想增加勝算,還有一個另類方法,就係參與「家有長者優先選揀計劃」。未婚人士聯同一名年滿60歲同住父母或祖父母(申請人父母均去世才符合資格),便可以透過此計劃獲得優先揀樓「禮遇」。但要留心利用此計劃上車,長者申請人便會成為聯名業主,令你的居屋暗藏半份契危機。根據房委會規定,居屋業主年滿65歲,便可以年老為由申請業權轉讓,假如你有兄弟姊妹成功說服祖父母行這一步,你可能被迫要賣走物業攤提早分身家,甚至面對漫長的業權爭奪風波。
可宜居的潛在成本
過往的康和式居屋標榜「可宜居」交樓標準,用家要求不高的話,浴室及廚房都可以用住先。但新居屋為了趕快起貨,採用公屋的交樓標準,買家收樓時,單位基本上是一間清水房。
買入清水房有好處亦有壞處,好處係完全避免預設裝修不合心意的問題,壞處係裝修開支大增。用家想建構「可宜居」居室,即使唔間房,亦至少要舖地板、粉飾天花及牆身,加上新居屋贈送的所謂廚櫃、馬桶及洗手盤只係得個樣,唔想幾年後又要來一次裝修,最好在入伙前一次過重整廚房及浴室,唔計家具及電器,很節省地搞裝修,至少要十多萬才能成事。
轉售有門檻
居屋轉售設有補地價門檻,解決辦法有兩個,一是售予公屋綠表客,二是透過自由市場出售予街客,不過即使今年多了一批「白居二」客,綠表客加上「白居二」客,居屋市場的潛在買家數目亦不及私樓市場,如果你買入位置偏遠,例如新一期位處梅窩的居屋,將來有周轉需要急於賣樓時,便可能陷入放盤有價無市的困境。
居屋越住越窮?
近年樓價年年升,令年輕一代有一個錯覺,只要上到車,持有物業身價就可以按年遞增,如果以平價買入一手居屋,更可以用低成本達到資產增值的效果。
不過在97至二千年初上車的居屋業主,肯定不會同意上述看法。居屋的特點是可以用高槓桿上車,當年唔少居屋買家都會借足九成按揭,結果金融海嘯、沙士先後殺到,他們的資產淨值就會大貶值,更慘係供唔掂被銀行收樓,身家一筆清之餘還揹上長命債。
世事循環,沒有人知道今年成功抽中居屋,會否遇到十多年前上車居屋業主越住越窮的命運。治本之道是不要因為居屋賣得平,便過份高估自己的供樓能力,上車後亦要提醒自己要想辦法提升還款能力,包括爭取升職轉工加薪機會,有鬥心的話,數年後你不單可以更輕鬆供樓,甚至可以縮短還款期,為將來成為供甩樓又養得起車的居屋富戶打下基礎。
嚴選居屋Plan B盤
入表抽居屋都係爭取多一個上車機會,一旦抽唔到亦不用愁,機會總是留給有準備的人,今次找來兩個區的平價盤,作為大家居屋落空的Plan B選擇。
沙田
沙田第一城成交價持續創新高,證明這個區對首置客有獨特吸引力,有心搵的話,區內仍有一些抵買選擇。
河畔花園
放盤單位:A座低層
售價:340萬元
實用面積:269呎
實用呎價:14050元
賣點:位處城門河畔地段,位置優越,步行可直達沙田市中心。
翠華花園
放盤單位:C座低層
售價:300萬元
實用面積:215呎
實用呎價:13953元
賣點:雖然呎價較貴,但以此價錢可進駐沙田城門河畔屋苑,對首置客有一定吸引力。
金獅花園
放盤單位:2期D座高層
售價:300萬元
實用面積:307呎
實用呎價:9772元
賣點:樓齡雖然較高,但單位呎價普遍低於13000元,算是沙田區知名屋苑中的實惠之選。
大埔
近年進駐大埔的豪宅盤越來越多,不過大埔區內仍不乏較經濟的半新盤及居屋盤供首置客考慮。
寶雅苑
放盤單位:低層三房單位
售價:380萬元
實用面積:531呎
實用呎價:7156元
賣點:前身為太和邨其中三棟物業,設計及用料當然不及私樓,但勝在位置方便呎價實惠。
嵐山
放盤單位:高層開放式單位
售價:280萬元
實用面積:196呎
實用呎價:14286元
賣點:屋苑設有豪華會所,並提供專車往返港鐵太和站。
永富大廈
放盤單位:中層兩房單位
售價:260萬元
實用面積:228呎
實用呎價:11404元
賣點:提供較多細單位選擇,入場費平,並鄰近街市及港鐵站。