雅虎香港財經 拉闊投資│海外物業投資以英美為主（小勇哥）
過去兩星期，小勇討論了中港樓市，兩地的住房政策有可能出現結構性改變。尤其是大陸。中國1998年開啟房地產經濟一直效法香港的模式，但近年內地越來越多聲音，認為香港模式壞處多於好處，未來房地產政策應採用德國模式。至於香港，負責港澳事務的國務院副總理韓正早前已明言，要解決香港房屋的問題，不能否定香港政策將來可能與大陸看齊。
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雖然長期利好樓價的政策將改變，但由於樓市周期長，即使轉勢亦需時間。此外，若中國樓市可以成為居民長期跑贏通脹的工具，以及經濟增長能長期持續向上，即使中期轉勢回落，但樓價長遠仍會上升。
無論是大陸或香港樓市必將走向分化，中國的城鎮化政策已由就地城鎮化，改為大城市化（megacity）的路線。所有區域發展規劃的核心城市及其鄰近可郊外化的地方，樓價最有可為。例如，上海之於長三角，深圳及廣州之於大灣區，其他成都、重慶、鄭州等亦是。香港則以分區為目標，小勇最看好北區及大嶼山。
除了中港外，放眼全球，小勇最看好美英兩地樓市。全球主要國家的房地產可分為幾類，首先是投資屬性不強如德國這類歐洲福利國家，周期不明顯，長期處於比較穩定的狀態。政府對地產市場調控力度大且持續進行，房屋供應和保障性住房充足，地產價格和價格預期長期保持穩定。
中國今年政府工作報告除了提出解決好大城市住房突出問題外，亦提出切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供應，規範發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔。顯示租房成為今年中國房地產政策重點，亦反映出德國模式在房地產政策漸漸抬頭。
除了德國一類歐洲福利國家模式外，主要國家均採取英美由市場主導的模式，行業周期明顯，價格波幅甚大，外貿佔GDP比重大，在經濟起飛及高增長的階段，樓價便飛升，隨着高增長時期過去，經濟踏入衰退回落期，地產市場便出現硬着陸，價格暴跌。
長期保持波動升浪
不過，當中有些國家的整體樓價可保持長期在波動之中上升，英國及美國便屬這類，因為是全球金融中心以及國家貨幣屬儲備貨幣，物業作為資產的投資、金融屬性強，價格波動不單只由地產行業本身的周期影響，同時更受到宏觀經濟和金融政策及週期主導。小勇將過去的東京、現時的香港及將來的上海亦歸入此類。
去年新冠疫情爆發，全球央行開啟大放水模式，水淹全球，所有資產水漲船高，房地產價格亦不例外。作為投資組合的一部份，小勇選擇物業資產一直以香港、大陸為主，並輔以英美兩國的Reits，因兩地的物業投資屬性強。
不過，由於中港房地產政策可能有根本性改變，在維持中港物業比重之餘，開始購入英國的物業實物資產，主要是在2016年6月英國公投決定脫歐，無論貨幣及樓價均出現下挫，雖然金融中心地位有褪色跡象，但風險已釋放不少，因此開始投資英國物業。
不應高追小心計數
「樓價隨產業走」，英國具有全球影響力的產業有金融、教育及科技（不是全面，只是個別領域），因此倫敦及其郊外、學區房均是投資對象。另外，樓價長期看人口流入，交通基建改善及人口持續流入的城市亦值得投資，不過，這些地方的物價格受當地失業率及工資影響甚大，所以不應高追，要小心計數。
英美兩國的地產市場有逾百年的歷史，兩地的地產周期同為約18年。美國去年樓價上升9%，升幅是2006年以來最高，樓價已較2017年次按危機前的高點還要高21%。不過，一二手樓的庫存是近20年來最低，建築商亦是近20年來最樂觀及現金最充裕的時候，再加上按揭利率是近30年最低，而根據美國樓市周期，現時仍處於增長期的後段，應該仍有2-3時間。
小勇除了買Reits外，亦開始留意實物物業，尤其是產業遷移的情況以及拜登巨額投資基建的最終結果，將決定在美國何地出擊。
小勇哥
Yahoo Money Talk客席主持、投資達人
本欄逢周四刊出
