拉闊投資│香港樓市的六大困擾(小勇哥)

·5 分鐘文章
香港樓市的六大困擾
根據差餉物業估價署數據,全港私人住宅售價指數早在2018年7月已見頂。

小勇去年1月開始寫專欄時,已提出要留意人民藏富的地方在哪裡,美國股市及中港樓市是當地人最愛藏富的地方,因此身處香港的小勇建立資產組合,亦以中港物業為主,雖然兩年前曾經大樓換細樓套現,物業佔資產組合因而降至40%,但近年物業價值回升,佔比再迫近50%。

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後疫情時代,中港物業市場的宏觀環境有很大改變,值得重新審視。尤其是香港,小勇認為有六大隱憂,置業者不可忽視。

一︰住宅樓價已見頂

根據差餉物業估價署數據,全港私人住宅售價指數早在2018年7月已見頂(包括全部五大類大中小型樓宇),但截至今年2月跌幅僅2.7%。其中,160平方米以上的E類單位售價在當時見頂,其餘面積較小的四類單位全部在2019年5月見頂。若以最高價與今年2月價格比較,70平方米以下的A、B類單位跌幅2.5%至2.8%,70平方米以上的C、D、E類單位跌幅4%至5.9%,反映細單位抗跌力較高。A、B兩類單位之中,以新界的單位表現最佳,樓價跌幅不足1%;反觀港島區的跌幅4%至9%。

二︰租金回報續回落

與樓價情況相若,本港住宅租金指數亦在2018年10月見頂,截至今年2月跌幅達11.6%。租金回落,收租回報率持續創新低。以租金衡量,除了100至160平方米的D類單位跌幅為9.7%外,其餘四類單位跌幅11%至14.8%。事實上,B至E類單位回報率只有2至2.2%,A類單位稍好,但亦只有2.4%。若計及差餉、管理費及維修費,回報率隨時不足1%。若買家還要繳交雙倍印花稅,在香港買樓收租變得毫不吸引。

三︰政府打擊不鬆手

即使住宅投資吸引力大降,但今年預算案繼續出招打擊,政府提出把繳納差餉的法律責任由物業用家轉至業主,雖然現時租約多訂明由業主包差餉,但新法例將令業主向租客議價的空間縮小。此外,政府考慮引入累進差餉制度,向「貴價樓」收取更多差餉(現時差餉徵收率為5%)。財爺又明言為自住物業提供恆常寬減,即第二個物業開始不再有差餉寬減,變相加稅,或會大幅降低買樓收租的意欲。

四︰國際地位在變化

雪上加霜的是香港的特殊地位正發生變化,美國率先取消賦予香港的特殊待遇地位,其後美國傳統基金會首次將連續25年排名經濟自由度榜首的香港剔出評級,並與澳門一同列入中國評分(基金會解釋,指數只計算擁有經濟主權的獨立經濟體,將香港除名是為了表示北京對香港政策的影響力日益增強)。

香港的獨立性正漸漸惡化,影響跨國公司對香港的信心。日本金融巨企SBI集團去年宣布撤出香港,美國投資顧問The Motley Fool亦已撤走,全球最大互惠基金公司領航(Vanguard)則撤出在港ETF及強積金等服務。不少歐美基金公司將香港業務規模收縮遷往新加坡。這些跨國公司的撤出,打擊本港高級住宅的租務及買賣,未來豪宅市場將主要靠內地富豪支持。

五︰低稅率難享優勢

除了香港獨特地位的消失會打擊樓市,正在醞釀的國際新稅法亦影響香港的優勢。經合組織(OECD)計劃實行「全球最低稅率」,並以實際稅率(effective tax rate)12.5%作為最低目標。雖然目標是英屬處女島及開曼群島等逃稅天堂,但香港現時實際稅率僅9%,新加坡更只有5%,兩地簡單的低稅制對企業的吸引力必然大減,因跨國企業節省的稅款只會轉交其他國家,香港難再是具吸引力的投資門戶。

六︰人口減少

香港人口在2020年首次出現自然減少(即死亡多於出生),去年死亡人數增加1.8%至49800人,出生人數減少18.5%至43100人。由於新冠疫情影響,死亡人數增加,嬰兒出生率亦因疫情而減少。另外結婚人數去年減少6.4%至28200人。相信兩個數據應與疫情有關,至於會否成為趨勢仍有待觀察。

此外,香港去年淨移出人數39,800人,其中10,100人為單程證移入,49,900人為香港居民淨移出。單程證移入大幅減少相信亦與疫情有關,但香港居民淨移出卻出現十多年來的新高。

雖然政府聲稱數字飈升因疫情前已離港的居民可能繼續留在外地而引致,但小勇覺得移民亦是原因之一。英國1月底讓持有BNO的港人申請BNO簽證,截至本月20日已有2.7萬名港人申請。自去年7月至今年1月已有7000名持BNO港人經LOTR這項酌情入境居留的安排赴英,港人移民英國會否真的如英國官員所預測的「5年內32.2萬人移民英國」呢?

以上六項不確定因素若長期困擾香港,將對本港樓市影響深遠。由於仍需時間確定趨勢,本港住宅在資產組合的比例未來只減不增。現時收租客難搵食,外資客大減的機會較大,至於換樓客,因金管局的供款比例限制,也多數令他們卻步。看現時情況,相信只有上車客及中資豪客的市場仍有可為,但豪宅市場並不只由中資客主導,因此小勇主力留意上車盤,特別是抗跌力最強的新界70平米以下單位。

小勇哥

Yahoo Money Talk客席主持、投資達人

本欄逢周四刊出

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