【拉闊投資】應對內房三道紅線的策略（小勇哥）

，房地產對中國經濟增長貢獻極大，每次經濟增長放緩均靠催谷房地產來支撐。

大家還記得「三去一降一補」嗎？這是中國2016年提出供給側結構性改革的五大重要手段。所謂「三去」是指去產能、去庫存、去槓桿；「一降一補」是指降成本及補短板。

中國先後大致完成「去產能及去庫存」，至於去槓桿，過去兩年經常聽到的金融去槓桿，現時已進行七七八八，難度最高、影響最大的房地產去槓桿正式登場。需求側的槓桿率已控制得住，現時的重點目標是供給側槓桿（即是房企的槓桿水平）一直高企不下，這對中國經濟構成重大風險。

中國經濟現時最大的內部風險正是房地產的高槓桿問題，由於房地產槓桿資金主要來源是銀行，如果房地產泡沫爆破亦會造成金融危機，所以金融要成功去槓桿必須要房地產去槓桿配合。

此外，房地產對中國經濟增長貢獻極大，每次經濟增長放緩均靠催谷房地產來支撐。不過，新冠疫情帶來的經濟倒退，中央堅持不用房地產作為短期刺激經濟的手段，最終中國經濟亦能回復增長，因此中央決定出手推動房地產去槓桿。

「三道紅線」正是房企去槓桿的殺手鐧。不過，要將房企槓桿率降下去，同時要避免房價暴跌影響民生，這個手術的難度甚高，因此中央把它放到去槓桿最後一環才處理。

「三道紅線」早前盛傳明年1月便要開始遵守，令到內地房企人人自危，因為踩中紅線的房企極多，而大部份都是靠槓桿支撐生意。如果槓桿率受限制，隨時有資金鏈斷裂危機。市場流傳如果真的是明年1月開始，近半頭部房企要破產，這顯然不是中央希望看到的。

不過，內地媒體最新消息是2023年才開始落實。房企有三年時間將槓桿率降到監管要求的水平。這個消息對高負債高槓桿的房企實是天大喜訊。由於」三道紅線」的政策以至執行細節仍未有正式公佈，相關信息仍不能作準，可以肯定的是中央已決定採取政策處理房企高槓桿的問題。

正如萬科總裁郁亮所言，「三道紅線」政策的重要性不亞於2002年推出的「招拍掛」賣地政策，「三道紅線」政策將會令所有內房企業重回起步點，未來鬥的不再是金融（槓桿）紅利，而是管理紅利。

無論三道紅線何時執行，對於房地產企業的資產負債表將會大有裨益，未來數年房企需要縮規模、降負債、減成本、增回款，用於償還債務。對於損益表則未必是好事。

內房要債唔要股

因此小勇於內地房地產市場訂出三個策略：一是上期文章提及在一線城市郊外化過程買中心城市鄰近強二線的房地產；

二是投資內房債券，尤其是現時高槓桿或資產負債表不好看的內房債券，這些房企的債券息率現時偏高，隨着未來資產負債表改善，債價將持續上升；

最後是不沾手內房股票，由於減債降規模對內房企業的損益表不利，尤其是內房用高槓桿方式經營已多年，要轉型為比拼管理能力，並不是容易的事，還是少掂為妙。

大家應會發現小勇近月集中討論「國內大循環」及「三條紅線」兩大政策，因為小勇覺得「後疫情時代」這兩個政策將主導中國未來五年的經濟發展，如果能夠理解政策的重要性，將有助大家在未來數年投資中國相關資產時獲利。

小勇哥

Yahoo Money Talk客席主持、投資達人

本欄逢周四刊出