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招商房託高息具防守性

招商房託高息具防守性

自今年3月起美國進入加息週期,截至9月底經已加息五次,一直被視為高防守性的美國國債價格走勢亦見欠佳,以30年期的為例,從1月高位相對9月低位,累跌22.61% (160.16 → 123.94美元)。

另看英國國債價格走勢更差,市場對新政府推出的50年以來最大規模減稅方案對國家的經濟損害感到憂慮,英國公債期貨單是9月,以月初高位與月尾低位比較,累跌已達15.64% (107.93 → 91.05英鎊),自9月26日以來一直維持在100.00英鎊以下。面對環球債市表現波動,不少投資者在轉向高防守性金融資產。

加息對融資成本影響有限

筆者認為要選擇在美國加息週期影響較少的目標,招商局商業房託 (1503.HK,下稱「招商房託」) 是其中之一,對比美國持續加息經已推高香港銀行同業拆息 (HIBOR),令港股上市地産公司的境外融資成本相應增加,招商房託今年12月中旬即將到期的一筆境外融資卻是固定利率,即使現時市場預期美國聯儲局於11月和12月分別再加息3/4厘和1/2厘,上述融資成本也不受美國或香港金管局加息影響。而在融資替換的考量,招商房託也經已收到多達39億元人民幣的意向函,足以覆蓋現有的融資借款,財務安排妥善。

高收益率遠超在港REIT同業

展望中期環球經濟不明朗形勢,招商房託積極加強風險管理,不斷優化融資結構,一方面與境外金融機構溝通,優化融資組合,降低中期融資成本;另一方面也在優化持有的貨幣種類,減少匯兌風險產生的潛在損失,從而令房託持有人所得收益可望提升。參考2022年9月27日收市後發布的2022中期報告,截至2022年6月底的組合價值 (Value of Portfolio) 約94.98億元 (人民幣‧同下),較2021年同期約67.08億元,同比增長達41.59%,為招商房託不斷優化融資組合帶來的成果體現,而國內疫情有望受控且經濟復甦守日可待,推動集團於2022下半年組合價值有提升空間。

經濟回暖出租率提升可冀

作為國內優質REIT , 招商房託的業務前景亮麗,於今年6月下旬才完成收購的北京航華科貿中心,截至6月底的上半年出租率已達70.4%,較3月底已上升4個百分點。租金為319.2元人民幣/平方米,為現時六個出租項目中租金單價最高,較第二高的新時代廣場為182.2元人民幣/平方米,高出超過75.00%。

隨著下半年內地經濟增長預期較上半年有改善,配合航華科貿中心所處區位有優勢,出租率可望穩步提升。筆者相信招商房託仍在不斷物色優質資產作收購,預期未來能為房託持有人帶來穩步上揚的收益。

為港REIT高收益率標的

事實上,REIT本身具備穩定單位分派的特質,為投資者帶來抗禦通脹能力。招商房託自2019年12月10日上市以來,秉承每個完整財政年度均作單位分派的良好文化,於2020至2022年中期分派為0.0809、0.1039和0.1307港元,並見逐年遞增的趨勢,暫時每年增長不少於25.00%。

單計今年中期單位分派為0.1307元,相對9月底收報1.82元,收益率已達7.18%。另計及2021年末期分派為0.1502元,合共0.2809元,收益率 (TTM) 為15.43%,屬現時在港上市的11隻房託基金之中收益率最高,高防守性可見一斑。

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