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按揭壓測放寬 額外加息3厘變2厘 收入門檻降一成 金管局否認減辣

本港住宅樓價下跌,今年首8個月的成交量按年大減近四成。(資料圖片)
本港住宅樓價下跌,今年首8個月的成交量按年大減近四成。(資料圖片)

香港銀行宣布調升最優惠利率(P)翌日,金管局即於周五(23日)決定把按揭壓力測試情景,由現有按息加3厘,降至加2厘,即日生效,強調新壓測已足夠確保銀行按揭業務風險得到妥善管理。金管局發言人重申,現階段未能確認樓市已經進入下行周期。

未確定樓市進下行周期

發言人解釋,放寬壓測是考慮到目前的利率環境和按息走勢,以及按息過往的長期平均水平,因應銀行風險管理需要的變化而作出決定,與逆周期宏觀審慎監管措施無關。

他續說,近期樓市出現了一些調整,截至今年7月,住宅樓價比去年9月高位下跌5.5%;今年首8個月的成交量亦較2021年同期大減38%。雖然如此,現今階段仍然未能確認樓市已經進入下行周期,重申金管局會繼續密切監察市場發展,因應樓市周期的轉變,在有需要時,調整逆周期宏觀審慎監管措施,確保銀行體系穩定。

港元拆息(HIBOR)持續上升,現時各銀行H按計劃已觸及封頂利率,連同最新加P幅度0.125厘計,主要銀行實際按息普遍為2.875厘。如以500萬元按揭、25年還款期計,原本在加3厘的壓測下,供款人月入要求最少要有約5.3萬元;如今壓測下調至加2厘,月入要求便降至約4.81萬元,即減少4946元或9.3%。

金管局在2010年首度引入按揭壓測,並要求銀行為申請人作壓力測試時,須假設實際按息加2厘,而申請人在測試情景下的供款與入息比率不可超過60%;至2013年,金管局把壓測加息幅度上調至3厘。

今次為當局首次放寬壓測,金管局強調,壓力測試的目的,是確保按揭借款人有足夠財務能力,應付按息上升引致的還款壓力,令銀行有效管理按揭貸款業務風險,調整後的壓測水平,已經足夠確保銀行按揭業務風險得到妥善管理。

有市場人士指出,近年「靠父幹」支付首期上車的案例增加,亦有部分自僱人士,綜合稅務考慮等因素令申報收入水平下降,導致更多人難以通過壓力測試,因此放寬假設情景的利率水平,有望令更多人符合資格置業。

紓緩置業難 對市場正面

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,是次放寬壓力測試要求,相信是因為今年樓市交投疲弱及樓價下跌,認為有序降低要求,對樓按市場可帶來正面支持。

曹德明亦提醒有意置業人士,仍須留意按息有可能繼續上升,銀行年內有機會逐步追加P,壓測要求將相應提高,建議置業時避免「借到盡」,預留空間、衡量自身負擔能力才入市。

中原按揭董事總經理王美鳳指出,由於香港已進入加息周期,按息已上升,把壓測原本假設的加息幅度調減,屬合理做法,當息率再升亦不會大幅增加入市難度,而按揭門檻降低,有助巿民置業,對樓市起正面作用。