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搶救商廈新招?紐約摩天大樓一半豪宅一半辦公室

擁有一線地段商業地皮的業主,在現今市道疲弱情況下,想重建商廈可謂自找麻煩!有美國發展展商就想出新招,在重建摩天大廈時將一半樓面建為豪宅,另一半為寫字樓,這種「瀨尿牛丸」式混合發展,或值得香港甲廈業主深思。

搶救商廈新招?紐約摩天大樓一半豪宅一半辦公室。圖右為520 Fifth Avenue,左為帝國大廈。(Instagram: 520fifthnyc)
搶救商廈新招?紐約摩天大樓一半豪宅一半辦公室。圖右為520 Fifth Avenue,左為帝國大廈。(Instagram: 520fifthnyc)

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區內呎租高達1,300港元

紐約第五大道是紐約曼克頓區最矜貴地段之一,著名帝國大廈、Rockefeller Center、Trump Tower、以及多家美術館都集中在這裡,除了商業精英外,也是文青潮人和高消費遊客集中地,區內租金也是世上數一數二之高,據戴德梁行在2022年的統計,第五大道每方呎年租金高達2,000美元,折合每個月1,300港元一方呎,相當揦脷!

能在這區居住或上都班是身份象徵,而即將在明年落成的重建項目「520 Fifth Avenue」(第五大道520號)亦位處於此。這個項目地盤原本有三座大廈,原業主早在2007年已經希望重建,但進度一直受到延誤,直至2019年由發展商Rabina斥資2.05億美元,購入這個地盤發展。

520 Fifth Avenue位處紐約最矜貴地段之一,大樓設計亦顯露其身價。(Instagram: 520fifthnyc)
520 Fifth Avenue位處紐約最矜貴地段之一,大樓設計亦顯露其身價。(Instagram: 520fifthnyc)
520 Fifth Avenue位處紐約最矜貴地段之一,大樓設計亦顯露其身價。(Instagram: 520fifthnyc)
520 Fifth Avenue位處紐約最矜貴地段之一,大樓設計亦顯露其身價。(Instagram: 520fifthnyc)

住宅辦公室各佔一半樓面

發展商計劃建成一座樓高88層的超豪住宅大樓﹐預計明年落成入伙;大樓樓面面積為38萬方呎,共提供100個住宅單位,最令人意外是發展商無懼商廈市道冷淡,計劃將大樓約一半,即21萬方呎面積用作辦公室用途,分布在9樓至34樓,每個寫字樓單位面積6,500至12,000方呎。負責租務的仲量聯行執行董事Benjamin Bass相信這個貴重地段有其商業價值,希望吸引「那些希望在走出電梯時,擁有自己身份和儀式感的租戶」。

由商廈改建為住宅的項目地理位置優越,內櫳簇新,圖為紐約Lower Manhattan區其中一個單位。 (Lev Radin/Pacific Press/LightRocket via Getty Images)
由商廈改建為住宅的項目地理位置優越,內櫳簇新,圖為紐約Lower Manhattan區其中一個單位。 (Lev Radin/Pacific Press/LightRocket via Getty Images) (Pacific Press via Getty Images)

混合發展降風險?

發展商不在第五大道這個一線地段地盤,全棟重建為甲級商廈,反而是商、住佔一半,或許是權宜之計。自從疫情爆發到結束,至今仍有不少企業員工在家工作,或者每周只需若干日子回到辦公室,以致全球商廈市場萎縮,單是美國今年就有五萬個由商廈轉為住宅的單位推出。寫字樓需求低迷情況下,發展商決定將520 Fifth Avenue的豪宅和辦公室面積各位一半,可謂進可攻退可守,吸引想擁有「靚地址」的企業外,也可以用住宅部分來分散風險。銷售代理強調大樓靠近布萊恩特公園(Bryant Park)和中央車站,對用戶有強大的吸引力,相信在金融公司之餘,亦能吸引不同行業租戶。而為了營造高級感,大多數辦公樓層都設有露台或空中花園,增添大樓身價。

「瀨尿牛丸」式發展值得參考

至於住宅部分,樓底高度約為10至14呎,廚房配有胡桃木櫥櫃,浴室則有客製化洗手台和大理石地板,部分單位為penthouse雙層全層間隔;第88層為住戶提供私人餐室、日光室、圖書館和遊戲休息室,單位售價不菲170萬美元起,但比起香港啟德區平均動輒千萬港元起跳,可謂「小巫見大巫」,該區The Henley I的一個千呎單位另附平台天台的單位,在2021年曾創下8354.88萬港元售價紀錄,呎價達61,888元。而520 Fifth Avenue這種在一線地區豪宅和商廈的混合模式,也可能為香港的發展商帶來一絲啟示,只要解決規劃限制,未來在中環商廈核心街道見到住宅也不足為奇,「瀨尿牛丸」混合式發展或可為香港慘淡商廈市場,帶來一道曙光。