新世界研資助房屋模式 「新世代首置計劃」再升呢?
新世界發展行政總裁鄭志剛近日在公開場合透露,對於新成立社會房企「新世界建好生活」,正研究新型資助房屋模式,以創新思維解決困擾香港多年的房屋供應不足問題,希望達至「官商民」三贏局面,但詳情仍要拭目以待,但會不會是之前集團首置計劃2.0?
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在「共同富裕」主旋律推動下,內地已要求大型企業參與「再分配」,收窄貧富懸殊。早前傳出,本港地產商被要求「落場」幫手增房屋供應,市場關注新世界如何出謀獻計,但底線是地產商會不會做蝕本生意。
新世界早年推港人首置計劃
其實,早於2017年,為了配合港人首置盤,新世界推出「新世代首置計劃」,試點為旗下屯門新盤天生樓(The Parkville),涉及15個單位。於18年初收到至少近1,200個申請,超額認購近80倍,雖然市場反應不錯贏了掌聲,但實際對解決深層問題都是杯水車薪。
該計劃設定針對性條款,未必惠及所有人,在港未擁有物業的25至35歲香港居民(包括年輕夫婦)才有資格申請,並設5年禁售及禁租期。換言之,中途有突發資金需求,就不能賣樓套現。
「新世代首置計劃」有咩著數?
發展商會代繳從價印花稅,最高為樓價3.75%,置業者先嘗到甜頭。另一好處是首期金額不多,在計入折扣21%後,兩房單位當時售價為587.8萬元,單位面積422呎,若買家使用新世界提供一按(提供貸款額92.5%),首期低至7.5%,首期只需44萬元,對於手頭資金不多年青人有一定吸引力。
「新世代首置計劃」有咩問題?
不過,有關計劃供款期可長達40年,另外,計劃亦引入漸進式供款。即是在按揭計劃初期提供折扣,首10年內買家只需以原來供款額的70%至90%供樓。不過,按息亦隨時間而上移,以當時新世界提供例子,上述588萬元單位首兩年月供只需1.2萬元,不過在11年以後,月供金額急升至2.1萬元。作出此安排,建基於年青人初入職時人工不高,隨著年齡增長,收入會增加可應付更多供款。
值得留意,一般銀行按揭是「頭重尾輕」,初期供款集中利息,後期才還本,故愈供愈輕鬆。但有關計劃的還息部分放在較後,如果有加息趨勢,供樓壓力愈來愈大。加上,供款期長達40年,利息支出只會更多。如果以漸進式方法供足40年,總供款額936萬元,換言之全期利息開支高達348萬元。
新世代首置計劃2.0會點玩?
發展商本意是幫助年青人上車,所以首期金額細迎合了市場需要,亦成功試了水溫,測試了年青人剛性需求很大,而發展商願意承造一按,亦承擔了按揭違約風險。
不過,最大詬病是供款期長,以及還息部份在後頭,利息支出較多,先甜後苦模式未必每個人適合。所以,要解決是利息開支問題,如果置業人士有特定技能、對社會責任有所貢獻及良好還款紀錄,是否可引入科技進行信貸分析,以享有較低按息,料「新世界建好生活」提供的資助房屋模式,有嶄新思維解決。