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新世界研資助房屋模式 「新世代首置計劃」再升呢?

HONG KONG, CHINA - NOVEMBER 12: Adrian Cheng attends the cocktail party before the opening ceremony of Festival de Cannes Film Week in Asia at on November 12, 2019 in Hong Kong, China. (Photo by Keith Tsuji/Getty Images for Festival de Cannes Film Week in Asia) (Keith Tsuji via Getty Images)

新世界發展行政總裁鄭志剛近日在公開場合透露,對於新成立社會房企「新世界建好生活」,正研究新型資助房屋模式,以創新思維解決困擾香港多年的房屋供應不足問題,希望達至「官商民」三贏局面,但詳情仍要拭目以待,但會不會是之前集團首置計劃2.0?

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在「共同富裕」主旋律推動下,內地已要求大型企業參與「再分配」,收窄貧富懸殊。早前傳出,本港地產商被要求「落場」幫手增房屋供應,市場關注新世界如何出謀獻計,但底線是地產商會不會做蝕本生意。

新世界早年推港人首置計劃

其實,早於2017年,為了配合港人首置盤,新世界推出「新世代首置計劃」,試點為旗下屯門新盤天生樓(The Parkville),涉及15個單位。於18年初收到至少近1,200個申請,超額認購近80倍,雖然市場反應不錯贏了掌聲,但實際對解決深層問題都是杯水車薪。

該計劃設定針對性條款,未必惠及所有人,在港未擁有物業的25至35歲香港居民(包括年輕夫婦)才有資格申請,並設5年禁售及禁租期。換言之,中途有突發資金需求,就不能賣樓套現。

「新世代首置計劃」有咩著數?

發展商會代繳從價印花稅,最高為樓價3.75%,置業者先嘗到甜頭。另一好處是首期金額不多,在計入折扣21%後,兩房單位當時售價為587.8萬元,單位面積422呎,若買家使用新世界提供一按(提供貸款額92.5%),首期低至7.5%,首期只需44萬元,對於手頭資金不多年青人有一定吸引力。

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「新世代首置計劃」有咩問題?

不過,有關計劃供款期可長達40年,另外,計劃亦引入漸進式供款。即是在按揭計劃初期提供折扣,首10年內買家只需以原來供款額的70%至90%供樓。不過,按息亦隨時間而上移,以當時新世界提供例子,上述588萬元單位首兩年月供只需1.2萬元,不過在11年以後,月供金額急升至2.1萬元。作出此安排,建基於年青人初入職時人工不高,隨著年齡增長,收入會增加可應付更多供款。

值得留意,一般銀行按揭是「頭重尾輕」,初期供款集中利息,後期才還本,故愈供愈輕鬆。但有關計劃的還息部分放在較後,如果有加息趨勢,供樓壓力愈來愈大。加上,供款期長達40年,利息支出只會更多。如果以漸進式方法供足40年,總供款額936萬元,換言之全期利息開支高達348萬元。

新世代首置計劃2.0會點玩?

發展商本意是幫助年青人上車,所以首期金額細迎合了市場需要,亦成功試了水溫,測試了年青人剛性需求很大,而發展商願意承造一按,亦承擔了按揭違約風險。

不過,最大詬病是供款期長,以及還息部份在後頭,利息支出較多,先甜後苦模式未必每個人適合。所以,要解決是利息開支問題,如果置業人士有特定技能、對社會責任有所貢獻及良好還款紀錄,是否可引入科技進行信貸分析,以享有較低按息,料「新世界建好生活」提供的資助房屋模式,有嶄新思維解決。