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新冠病毒疫情又一受害者:中國樓市

預計新冠病毒疫情還會給房屋建造帶來影響,因為大規模的封城使建築工人難以重返建設工地。圖為2月11日,中國安徽,一名居民通過「消毒通道」。圖片來源: GE CHUANHONG/ZUMA PRESS

1月份中國樓價增速降至18個月低點,但隨著中國政府調控樓市措施加上新冠病毒疫情的影響,樓價增速看來還將大幅下跌。

這場疫情已導致中國各地商業活動停擺,引發了人們對這個全球第二大經濟體房價罕見下跌的擔憂,同時亦迫使開發商倉促應對。

中國國家統計局周一(2020年2月17日)公布,1月份中國70個大中城市新樓平均價同比上升6.45%。根據《華爾街日報》(The Wall Street Journal)的計算,這是自2018年7月以來的最低升幅。

但1月份數據很大程度上未能反映出疫情的影響,今次疫情已造成國內商業活動中斷,並迫使大部分地區的居民留在家中。雖然該病毒據信是去年12月首次出現在中國中部城市武漢的,但直到政府有關部門1月23日下令武漢封城後,疫情才開始影響消費者的行為。

中原地產(Centaline)提供的數據顯示,自武漢封城以來,隨著地產開發商關閉全國各地的銷售中心,中國的住房銷量可能同比下降近90%。這意味著,2月份可能是受到新冠病毒疫情影響的第一個完整月份。中原地產駐北京分析師張大偉表示,2月份會出現全國性的大面積降價。

近幾個月來,隨著監管機構收緊政策以推動樓價升幅逐步放緩,樓價的上升步伐已經放緩。

即使是在疫情爆發之前,許多房地產開發商就已經將2020年的銷售增長目標從高峰期的20%-50%下調至10%-20%。

現在,開發商正準備迎接更深入、更持久的陣痛,並推行營銷創意,以抵消這些挑戰。中國大型房地產開發商中國恆大集團(China Evergrande Group, 3333.HK, 簡稱:中國恆大)周日晚開始在網上促銷,從周二開始至本月底,所有住宅樓盤降價25%。3月份折扣力度將為22%。

恆大地產上周推出了一項促銷活動,買家只需繳納人民幣5,000元(約合715美元)的定金便可預訂一伙單位。此舉幫助中國恆大在三天內完成了47,500筆簽約。

這些激進的銷售策略凸顯出許多中國房地產開發商資產負債表岌岌可危。據穆迪(Moody's)估計,截至2019年6月,中國恆大債務高達1,325億美元,是中國負債最多的房地產開發商之一。

市值超過320億美元的中國恆大表示,該公司經常通過創造性的營銷手段來銷售房屋,然而今次降價幅度是前所未有的。

預計新冠病毒疫情不單會對房屋銷售造成衝擊,還會為房屋建造帶來影響,因為大規模的封城使建築工人難以重返建設工地。上周,包括上海、西安和浙江在內的中國多個省市推出旨在減輕開發商負擔的政策。這些措施包括信貸支持、推遲地皮付款最後期限以及放寬預售條件。

經濟學家表示,與2003年爆發的嚴重急性呼吸道綜合征(SARS)相比,今次疫情對中國經濟的打擊可能更大。交通銀行(Bank of Communications)高級研究員夏丹表示,2003年SARS疫情的持續時間和波及地區都相對集中,對房地產市場的影響較小及較短暫,而新冠病毒疫情的情況更加嚴峻。

從周一發布的月度數據來看,1月份樓價同比和環比升幅均有所放緩。與去年12月相比,1月份0.26%的環比升幅低於去年12月的0.35%。1月份70個大中城市中有66個城市新房價格同比上升,去年12月房價同比上升的城市有68個。

標普全球評級(S&P Global Ratings)分析師在早前發布的報告中指出,如果疫情延續到今年第二或第三季度,預計整體銷量將大幅下滑。他們認為全國住宅銷售面臨萎縮風險。

其他分析師的看法較為樂觀,認為只會產生短期影響。

Beike Real Estate Research Institute首席分析師徐小樂表示,短期內市場會受到影響,但這並不意味著樓價會在2020年大幅下跌。他說,絕大多數買家會延遲置業需求,推遲時間一般不會超過六個月。

仍然存在的一個問題是,政策制定者是否會出手刺激住宅銷售。這是面對之前幾次經濟不確定性時屢試不爽的一種應對方法。高盛(Goldman Sachs)分析師認為,這一次的答案可能是否定的,並提到中國政策制定者最近承諾對房地產行業保持謹慎態度。

高盛本月較早時候在一份報告中對客戶表示,預計不會出現全國性的房地產市場放寬措施。

撰文:Bingyan Wang

(本文版權歸道瓊斯公司所有,未經許可不得翻譯或轉載。)

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