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新意網成大富翁遊戲贏家

Steven Cheung

今年首季新意網集團(SEHK:1686)股價累升44%,成為全球表現最佳的數據中心股票之一。因為部分投資者開始洞悉到大型數據中心地皮已被新意網壟斷,而後者更將其他數據中心營運商迫至牆角,勢必成為大富翁遊戲的贏家。

大富翁遊戲的要點是儲齊相同顏色的地皮上建屋,新意網亦奉行相同策略。早年政府預留三幅位於將軍澳地皮作數據中心用地。首幅地皮在2013年10月拍賣,由新意網以4.3億元奪得成為囊中物;該項目被命名為Mega Plus,已於2017年10月開幕。

另外兩幅數據中心地皮已經合併成為一幅,總樓面面積達121萬平方呎,去年新意網以54.6億元奪得。換言之,新意網已經壟斷所有政府批出的數據中心官地。

新意網將大型數據中心地皮一網打盡後,連可以改作數據中心用途的小型工業用地也不放過。去年初新意網以7.3億元投得荃灣馬角街地皮,總樓面面積20萬平方呎。

新意網經過多次買地後,數據中心樓面面積達148萬平方呎,坐擁全港規模最大的數據中心樓面,市場佔有率接近20%。如果當上述兩個新項目完成後,總樓面面積達289萬平方呎,進一步拋離位居第二位的電訊盈科(SEHK:8)及位居第三位的NTT。

不過,新意網要成功奪取香港數據中心市場的定價權,還須將競爭對手逼埋牆角始能成事。說話香港的數據中心用地有三個來源,第一是工廈改建,第二是政府出售的數據中心專用用地,第三是將軍澳工業邨。而科技園則有多家數據中心經營商落戶,Global Switch、NTT、香港獨立機樓等等。他們提供和新意網相若的主機託管服務,將工業邨用地分租多終端用戶。

將軍澳工業邨政策為禁止租戶轉租或准許任何第三方佔用出租場地的任何部分。但新意網認為有關條款又未被妥善執行,遂提出司法覆核申請,該宗司法覆核將於5月2日開審。如果司法覆核結果糾正現有分租做法。屆時租用位於科學園的第三方數據中心商戶爆發逃亡潮。而新意網作為全港最大的數據中心業主,空置樓面必定被全數吸納,租金有上調壓力,可成股價上升的催化劑。

減派息不符大股東利益

不過,新意網要壟斷數據中心市場另一個障礙是財力。去年集團購入將軍澳地皮作價為54.6億元,年初已向母公司新鴻基地產(SEHK:16)借入無抵押貸款及向銀行借入短期貸款共59.8億元。故負債對總資產比率及財務槓桿將由51.6%及2.1倍,升至72.7%及3.7倍。

然而,新意網尚要支付建築費58億元。參考集團興建首個將軍澳數據中心項目,在2013年至2017年興建,期間所產生的建築費估計為21億元。參考2013年底至2017年底的中期報告刊載的土地及設備差額推算折合的每平方呎建築成本為4,400元。

不過,未來四年的建築成本只會更高。去年建業實業(SEHK:216)披露位於葵涌健全街數據中心項目,預算建築成本達11億元,折合每平方呎的建築成本為4,800元。由此推算,新意網興建將軍澳數據中心的成本總額高達58億元。屆時新意網的總負債對總資產比率將進一步急升至80.9%及5.2倍。

此時此刻,投資者擔心會否削減派息。在2013至2017年興首個將軍澳數據中心期間,新意網從未削減派息。事關可以利用利息資本化這個手段,將應計利息計入項目的投資額。然後,待物業落成後,才以攤銷形式將利息計入損益表。這樣的好處是減低利息的壓力,亦可以保持派息能力,相信新意網可以重施故技。

下調派息只是杯水車薪,卻會削弱其股票集資能力,不符合大股東利益,像中國移動(SEHK:941)削減末期息,導致股價急跌。所謂前車可鑒,相信新意網不會貿然下調派息。

5月2日司法覆核成關鍵

翻查環球主要數據中心同業,高負債不一定要削減派息。像CoreSite Realty Corporation(NYSE:COR)的總負債對總資產比率也同樣高達80%,惟派息卻年年增長。綜合上述各個因素,新意網未必不能維時現有的派息政策。

其實,新意網的投資前景繫於數據中心市場的需求能否維持強勁增長。正如上文提及司法覆核官司將會令數據中心市場供應變得緊張,有利新意網出租更多樓面。另外,雲運算服務平台AWS在港推出全新區域,客戶可以將數據儲存在AWS在港的數據中心。新意網作為全港規模最大的數據中心,加上新意網本身都有AWS Direct Connect的業務合作。所謂近水流台先得月,AWS在港數據中心進駐新意網物業機會不低。

以往新意網股息率區間的上下限介乎4至6厘水平,反映當時集團僅經營現有數據中心,缺乏新項目落成的憧憬。近年新意網股息仍能穩步增長情況下,隨股價上升股息率已跌至僅2厘水平,更直追外國同業,如Equinix(NASDAQ:EQIX)。

然而,新意網估值偏高,其實反映壟斷數據中心市場初步成功。如司法覆核案件能夠令工業邨分租情況改善,相信新意網股價不會低於現有的6.7元水平。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。Steven Cheung沒持有以上提及的股票。

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