香港股市 將在 3 小時 13 分鐘 開市

新意網收購新地物業的背後意圖

Steven Cheung

新意網集團(SEHK:1686)向母公司新鴻基地產(SEHK:16)收購工廈物業,但前者向後者出售創紀之城辦公室樓面,究竟後背有甚麼意圖及對新意網投資者有甚麼啟示,將會在下文逐一拆解。

新意網原本持有創紀之城1期31、32、33、35及37樓若干單位。集團在2000年發表的招股書顯示,該等單位的樓面面積為88,825平方呎。

另外根據招股書顯示,集團持有柯達大廈二期16.7萬平方呎的樓面。根據集團在2009年2月20日發表的通告,集團以3億元出售6.8萬平方呎,估計完成出售柯達大廈二期單位前仍持有9.8萬平方呎樓面,純粹作出租用途。

新意網則租用新地在火炭的新鴻基物流中心(沙田)作Mega Two數據中心用途。

近日雙方決定交換資產,新意網以18.1億元出售創紀之城及柯達大廈二期物業。與此同時,集團向新地以22.2億元購入新鴻基物流中心(沙田)。集團須額外支付4.1億元才能購入這幢物業。

對新地最大好處是交易完成後,直接增持有位於觀塘創紀之城的樓面的業權,既方便管理,亦可直接分享觀塘重建成為商貿區的土地升值好處。然而,新地在港坐擁2,200萬平方呎的投資物業而言,即使交易完成後對其損益表沒有顯著的正面影響。

低價增持數據中心

然而,新意網完成交易後租金收入亦僅僅增加不足257萬元。集團出售兩個投資物業後,根據最新業績報告顯示,每年將會損失6,400萬元租金及樓宇管理服務收入。而集團購入火炭物業後,根據通告顯示這個物業每月租金收入為810萬元,理論上每年可以收取9,720萬元租金。

由於新意網向新地租用火炭物業部分樓面作為數據中心,根據2017年5月2日公布持續關連交易,集團在未來三個財政年度要支付不多於9,190萬元的租金。換言之,當集團完成收購後,每年可節省約3,063萬元租金開支。

綜合考慮這兩宗買賣對租金收入的影響,集團完成交易後僅能增加257萬元的租金收入,相當於最新一個財政年度的純利8.7億元,實在是微不足道。

不過,集團購入火炭物業後具有重大策略性意義,原來該座大廈樓面面積有約50萬平方呎,較位於將軍澳Mega Plus數據中心樓面面積為47.3萬平方呎還要多。該幢物大廈有27層高,集團租用約13層。換言之,集團完成收購後,可以額外擴展25萬平方呎樓面作數據中心之用。

何況,現時集團連地皮及建築物一併買入火炭物業的平均地價約4,500元,較去年底集團購入另一幅數據中心地皮地價相若。由此可見,今次集團購入火炭物業作價相當便宜。

話說回來,新意網早前公布去年全年業績,收入16.3億元,按年上升19%。集團解釋因為包括主要雲端營運商在內新增客戶貢獻及現有客戶收入增長推動。股東應佔溢利8.7億元,按年上升11.4%。

推測獲AWS進駐

今年4月25日亞馬遜(NASDAQ: AMZN)旗下的AWS宣布在香港設立區域,將會設立三個位於不同位置的基礎設施。基礎設施即是數據中心。換言之,AWS要在香港設立三個數據中心。雖然新意網並無披露新增客戶名單,惟在全年業績披露獲主要雲端營運商進駐。由此推斷,估計AWS 已經成為集團租戶。

當然新意網另一個亮點是在負債增加的情況下仍能加派息。由去年全年每股派息0.151元,增至0.165元。

本人早在今年4月29日出版的《新意網成大富翁遊戲贏家》一文中,提及削減股息會削弱股票集資能力,不符合大股東利益,當時的結論為新意網不會貿然下調股息。

近日新意網公布業績,結果是全年派息不減反增,再次確認即使進行大規模投資,至少未來數年派息得以維持。集團在2013至2017年間在將軍澳興建數據中心,就未曾下調派息。

新意網公布收購交易時,同時保證下一個財政年度的股息不低於截至2019年6月底止的財政年度,及目前並無股本集資活動的需要。集團一次過澄清投資者擔心減派息及集資的兩大關注點。

投資者可以一面收取股息,一面等候司法覆核結果,何樂而不為?

延伸閱讀

本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者(筆名)沒持有以上提及的股票。

The Motley Fool Hong Kong Limited(www.fool.hk) 2019