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新房策影響有幾大 施永青樓市最新預言| 香港樓市2018

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【新房策】下半年一開波恒指失守28,000點,隨特首林鄭月娥推出新房策二手居屋業主被嚇窒,出現連環減價潮。林鄭月娥推出6項房屋政策新措施(見表二),有關措施旨在達到三個目標。惟綜合各方意指出「娥六招」未必能發揮應有功效。經濟學者、地產界人士均表示, 新政策有機會令發展商拖慢施工,減少推出樓花,房屋供應量或因加得減。

撰文:SmartED編輯部|圖片:新傳媒資料庫

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空置稅作用不大

政府早前公布數據,近年已落成樓宇但仍未售出的一手私人住宅單位數目約有9,000個。林鄭建議修例,就空置的一手私人住宅單位徵收「額外差餉」。如果這些單位在過去12個月內,有超過6個月的時間並未作居住或出租用途,便會被視為空置單位,有關業主須繳付「額外差餉」,金額為該單位的應課差餉租值的兩倍(即200%),即大約相等於樓價的5%。

中原創辦人施永青認為空置稅無太大作用,在目前空置量已屬很低的情況下,要再騰出單位相當困難。 港大鄒廣榮表示,政府對一手樓徵收空置稅,不會對樓價造成直接的負面影響,始終市場上一手空置單位不多,而業主可考慮將單位放租,即能避免有關稅項。

另外,政府會修改「預售樓花同意方案」,要求發展商每次推售的住宅單位數目,均不能少於有關預售樓花同意書所涵蓋的住宅單位總數的20%。

施永青質疑,究竟樓花每次須賣20%, 是以整個項目計,抑或分期數計,以往所見,一期可有幾幢,甚或一幢分幾期,實際操作還需政府作指引。然而此政策勢必減低發展商靈活性,每次賣的單位數量更多,定錯價的代價會更大。因應新政策,發展商之後可能先訂高價,賣不出後才減價,令平價盤出現的機會降低。

行政長官林鄭月娥上週五(6月29日)公布6項房屋政策新措施。

新招下,政府亦要慎防發展商鬧情緒,他們不申請預售樓花同意書,等到入伙才發售,以致樓花供應愈來愈少。發展商以前未起好樓已主動提早申請入伙紙,之後可能延至落成後、最後期限到期前才申請。施永青預期,發展商根據批地限制,起樓速度減慢,但相信不會拖延至限期以外,因限期之內已有足夠時間「走盞」。

新政策令發展商拖慢出售樓花步伐,因為樓花不用徵空置稅,故會轉而先賣受空置稅影響的「賣剩蔗」,消費者選擇也因而減少。

除空置稅外,政府有意改撥原本計劃作私營房屋的用地作公營房屋發展,當中包括九幅位於啟德和安達臣道石礦場的私營房屋用地,可提供約10,600個單位。市場憂慮安達臣道的公營房屋比例將達9成, 或會變成「翻版天水圍」。發展局局長黃偉綸本週二(7月3日)反駁, 指公營房屋部份多少可售賣、多少出租,還需進一步研究,分佈會以整區作考慮。

冠域關焯照表示,原作私樓的土地改作公營房屋發展,其實仍然填補不了市民對公屋的需求。私樓市場供應下降而需求不變,樓價仍然會被推上,升幅或比預期快。

政府有意將資助出售房屋定價與市價脫鈎,改以市民負擔能力計算,令居屋售價下調至市價五二折。關焯照指,隨樓市價格上升而供應不變,資助房屋的折扣將會愈來愈大,會造成後遺症。

關焯照預期,資助出售房屋房屋價格大減,會促使市民「搵人頭抽居屋」,如剛滿18歲、仍為學生的子女,又或是已是退休人士的父母。居屋認購人數上升,令原本有需要買居屋中籤機會大減,政策幫不了原先受眾。

今年遞交申請表的人數約有15萬,若重開申請,人數或會增至20至30萬人,倘若分配不周,政府將更難交代。

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居屋與私人市場脫鈎

施永青亦認同居屋入息上限定得太高,太多人加入抽籤,令真正有需求的人抽不到。他認為應將入息上限下降,先幫助最有困難的人上車,30,000至35,000元為理想數字。

他不贊成港人首次置業先導計劃的入息上限高於居屋。他指出政府此舉是為了面面俱圓,顯示政府有照顧到不同階層的市民。

資源豐富,層層照顧可理解,但資源匱乏時就須幫助最有需要的人士。

他認為應公屋優先,其次為綠置居,「居屋都不夠,搞咩先導計劃?」

對於有人指現時是分配不均,並不是房屋不夠,應將用來投資的單位騰出。他反對這種說法,社會不止講求分配,靠分配空置單位作用有限。香港人一般每人住160呎, 空置單位只有10%,即使騰出每人所佔也只會增至170至180呎,增加土地供應才可長遠解決住屋問題。

對於樓市升幅,中原創辦人施永青認為,雖然香港目前樓價升得並不健康,但資金仍然充裕。升勢未會太快冷卻,預料本地樓價下半年升幅將是上半年的一半,即約5%。

他續指,影響樓價的因素很多。目前世界政經變化大,中、美貿易摩擦對樓市有一定壓抑作用。美國轉而制約內地發展,如果內地發展不如以前暢順,多少會影響內地經濟,內地資金來港避險減少,會否影響香港仍有待觀察。

然而,他認爲加息影響不大。反而,加息初期伴隨著經濟增長、失業率下降等因素,這些因素都有利於樓市。

通常息口要超越經濟增長才有壓抑作用,惟本港今年首季經濟增長達4.7%,息口難以追及此水平。 前立法會議員姚松炎稱,是次政府推出的房屋政策只是針對公營房屋,私人樓宇的供應無大幅增加。「如果政策是造大個餅,即是全面增加公、私營房屋供應,樓價就一定會下跌。

「但如今只是將按原有的供應, 再加大公營房屋及資助性房屋的比例,市場上的私人供應依然不足。因此,新政策未必令本地樓價出現大幅調整。」

發展商有策略避稅

有別於施永青,姚松炎相信,一手樓徵收空置稅的政策短期或會影響樓價,原因是發展商將會加快推盤,而近日市場的確有此趨勢。他預計,市場將需要時間作適應期,目前市場的一手供應略有增加,但相信情況只會維持一段短暫的時間,僅2至3個月。他相信發展商會很快找到破解方法,如找一些空殻公司去承租,或是其他政策上的漏洞,讓買家有方法避開一手樓空置稅。

他認為,本地樓價升幅將進一步放緩,相比年初升幅,會逐漸減少,至年底同年增幅可能只是低單位數,甚至接近零,但卻不至於下跌。目前美國已加息7次,香港銀行同業拆息(Hibor)亦升穿2厘,未來樓價走向關鍵是看息口走向通脹率、中、美貿易戰會否令經濟增長放緩等因素。

港大鄒廣榮則認為,本地樓市會受內地的經濟影響,如內地經濟數據突然轉差,中、美貿易之間的關係進一步惡化的話,本地經濟都會受到牽連,到時樓市亦很難持續上升。

據歷史數據顯示,本地樓價跟人民幣走勢呈正面關係,如人民幣走勢持續疲弱,樓價亦有機會跟隨調整。

而香港樓價的另一個變數是發展商推盤意慾。下半年大約有11,000伙一手單位應市(見表三),當中由信和置業(00083)及華人置業(00127)發展的凱匯將成焦點。 本地發展商預料,下半年樓市仍會正面增長。

華懋蔡宏興認為,政府徵收空置稅,對增加市場供應的作用不大。現時華懋手頭上貨尾不多,只有約100餘個貨尾單位,均屬大單位,單位面積全部超過800平方呎,主要是洋房單位。華懋會按原有計劃部署銷售,不會加快推貨。他又指,徵收空置稅不會影響華懋投地的意欲,只要計出項目有利潤空間,集團亦會考慮投地。

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