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新盤大減價谷氣氛 樓市添壓

【經濟日報專訊】有發展商減價推售馬年首個新盤,較去年初減價四成,此固反映一手銷售新例及雙辣招衝擊。加上新興國走資、新盤供應又漸增,樓市在農曆年後難望小陽春,恐加快樓市調整。

小陽春未現 新盤催谷靠減價

傳統上,本港樓市交投往往在農曆年假後轉旺,出現量價齊升的小陽春。惟馬年首個一手元朗新盤昨開價,發展商定價未如往年進取,反較同區樓價低一成,並提供大量優惠,帶頭減價作招徠。

更應留意的是,該新盤曾在去年3月,即實施一手新樓銷售新例前約一個月,推售部分單位,而現時重推的單位,在計及多項優惠後,近一年間變相減價約四成。此有指標意義,反映港府在去年實施一手樓銷售新例以及樓控「雙辣招」後,樓價承受下行重壓的後果。

發展商的盤算,應是冀如過去般「低開高走」催谷銷情,推售首批單位時提供大量優惠,力吸買家入市,營造樓市小陽春的氣氛,待首批單位售罄後,加推的單位便可逐步減少優惠,甚至加價,務令樓價矮仔上樓梯地爬升,惟此如意算盤要打響的難度甚大。

其一,新興國走資震盪。美國儲局續退市減買債,觸發新興國資產市場震盪,香港資產市場亦受影響,除損港股氣氛,亦打擊準買家置業意慾,不但令樓市小陽春未實現,更可能加深觀望氣氛,令新盤難以提價。

其二,新樓盤尤其新界新盤供應勢增。有研究指今年本港一手住宅單位推盤量將達1.7萬伙,較去年增逾三成,當中新界更是供應主力,佔整體一手供應近七成。供應趨增,特別是新界區供應將大增,準買家有更多選擇、貨比三家,發展商叫價自難高。

在這雙重壓力下,樓市缺乏小陽春氣氛帶動,發展商今年較有力的促銷手段只剩價格因素,在利率仍低企、剛性需求不少下,短期內雖未必會出現全面劈價潮,惟新盤優惠折扣勢必不可少,才有望為銷情保溫。

惟市況不就,要提供多少優惠才能順利去貨,發展商心裏難有底,應對策略惟有按個別樓盤的地區、戶型等特點,提供相應優惠試水溫,尋找市場承接力水平。

但總括而言,樓市調整步伐可能因而加快,因農曆年後,二手樓價已現向下苗頭,若一手新盤低開未能高走,恐令二手氣氛更淡,出現一、二手樓價俱降的現象,倒逼發展商提供更多優惠、二手業主擴大議價空間。

新盤成指標 二手叫價受牽連

若如此,市場本料今年全年樓價會緩步下調一成至一成半,此調整或加速,使樓價在今年上半年就開始較顯著回落。


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