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【新盤放大鏡】示威衝擊新盤部署 逾4,000伙待出售

匯璽III上月已上載樓書,但至今仍未有進一步關於銷售安排消息。

由修訂《逃犯條例》引發的風波自今年6月始逐漸升級,逾兩個月還未平息,且還見暴力升級跡象,打擊發展商推售新盤的部署,多個已上載樓書的新盤還未見進一步動作,似乎都在等待市場反應。其實以將於週六(17日)發售的荃灣新盤映日灣為例,只要肯以貼地價開售,收票反應還算理想,或許其他發展商還是希望謀定而後動。

由億京發展的荃灣新盤映日灣,首張價單涉及238伙,折實平均呎價只是17,740元,入場費低至381萬元,比同區指標屋苑呎價1.8萬至2.2萬元要平,令發展商迅速加推116伙,一同於週六開售。據發展商透露,項目截至週二(13日)已累計收票逾8,400張,即超額逾22倍。

換言之,從收票情況看,只要發展商願意低價招徠,反應仍然理想。然而,多個已獲批預售樓花同意書且表明短期內推售的新盤,至今仍未見動靜,分析認為發展商可能有見社會衝突愈見升溫,又不想低價賤賣,只能繼續等待合適時機。

例如由新鴻基地產(00016)港鐵(00066)合作發展的南昌站上蓋項目匯璽III,項目涉及1,172伙,已分別於去年11月及今年2月獲批預售樓花同意書,且樓書已於上月上載至樓盤網站,單位資料已然公布,如實用面積由267至2,171方呎,最細單位分布於第8座E室,屬開放式設計等。

或憂慮深水埗衝突

有市場人士認為,樓盤雖是南昌站上蓋,享地利之便,但其同時坐落深水埗區,而深水埗近日多次發生警民衝突,難免觸動發展商神經,擔心會否打擊有意置業人士入市該區的意欲,所以很大可能會待事件淡化後才作部署。

其實同區還有一個大型新盤有待開售,乃由長實(01113)與市建局合作發展的深水埗海壇街項目愛海頌。發展商上月透露樓盤還待批出預售紙,並部署8月推售。據悉,項目主打2房及3房單位,當中七成屬2房戶,主要目標群為家庭換樓客。

愛海頌的地盤面積超過8萬方呎,當中住宅樓面就有53.8萬方呎,建有4幢住宅大廈,實用面積由473方呎起,遠遠大於近年流行的納米盤;項目另有5.88萬方呎商業零售樓面,以及2萬方呎的社區設施。

而長實原計畫8月推售的新盤還包括港島中半山波老道項豪宅項目,涉及181伙,主打4房及5房戶,會以現樓形式推售,項目1期已取得入伙紙,仍待批滿意紙。據悉,整個項目包括3幢住宅大廈,總面積達28.6萬平方呎,單計1期有115伙分層住宅,2期有66伙。

恒大盈警或快推盤?

另一個備受矚目的新盤乃中國恒大(03333)發展的屯門管翠路8號項目,其1期及2期分別涉及754及1,228伙,兩期合共1,982伙,可說是下半年新盤市場的重大項目。而兩期發展項目早於今年2月已獲批出預售紙,惜一直未見銷售部署,發展商於日前發出盈利預警,未知會否令集團加快銷售部署。

恒大日前公布,預期截至今年6月30日止半年度錄得的淨利潤及核心業務淨利潤有所下降,其中淨利潤預期約為270億元(人民幣.下同),較去年同期下降約49%,核心業務淨利潤預期為300億元,較去年同期下降約45%。而集團的合約銷售與去年同期相若,利潤下降主要由於上半年交樓面積減少所導致。

高銀金融(00530)及其主席潘蘇通持有的何文田常盛街17號項目,也是一個謀定多時而未動的新盤。項目涉及401伙,早於今年3月已獲批預售,並一直傳出會在短期內推出,惜至今近半年,仍是未聞樓梯響。項目所在原為常盛街前汽車扣留中心地皮,可建樓面58.6萬方呎。