香港股市 已收市

新盤放大鏡: 舊盤新賣 豪宅有價有市

新盤放大鏡: 舊盤新賣 豪宅有價有市

撰文:余慧敏 攝影:徐煥傑、李嘉羲 美術:Ray

美國聯儲局本週三及週四(16日及17日)議息,市場觀望氣氛濃厚,加上「白居二」及新盤搶市場,二手成交幾近踏入冰封局面。各大地產代理在上週末(9月12及13日)二手成交量只得單位數,按週錄得跌幅或持平,兩大龍頭代理的十大屋苑成交更最少都6個屋苑錄得「零成交」。

然而,二手不濟,新盤銷情未太差。上週五(9月11日),大潭紅山半島、西半山羅便臣道80號及大埔白石角海鑽.天賦海灣合共售出6伙,並帶動其他新盤如馬鞍山迎海、大埔白石角逸瓏灣I等均錄得大碼成交,單是週五單日7個豪宅新盤共沽11伙,總值近4.8億元,情況為今年罕見。其中大潭紅山半島及西半山羅便臣道80號貨尾重推,正面交鋒,希望在混亂中的盡快散貨。

美國議息在即,市場觀望氣氛濃厚,連帶二手成交再度萎縮。上週港置10大藍籌屋苑成交相當零落,該行旗下分行統計,發現過去週末僅錄得2宗成交個案,按週大跌逾7成。

香港置業高級執行董事伍創業認為,目前經濟前景難以預測,不少準買家入市信心均受影響,部分選擇按兵不動,以致各區二手表現低迷。他又認為在「白居二」及新盤的多方夾擊下,令二手成交幾近陷入癱瘓的局面。

而據中原地產研究部資料顯示,本月截至9月9日,樓宇買賣合約登記共錄1,660宗,總值132.5億元。當中二手私人住宅買賣合約登記為793宗,創去年3月後的18個月新低,成交金額則錄54.1億元,共屬5個月以來的低位。該行高級聯席董事黃良昇認為,成交數字減少,主要反映股市波動影響買家入市意欲,加上多個新盤發售吸引部分購買力,以致二手成交顯著回落。然而,豪宅市場卻見一枝獨秀。

內地資金來港避險

另一邊廂,因為人民幣貶值,刺激了部分內地資金來港置業「避險」,卻催化高價豪宅交投進一步轉活。中原透露,年初至今,一、二手市場已錄272宗樓價逾5,000萬元住宅成交,涉額共366億元,金額創過去15年首三季新高。年初至今暫錄272宗5,000萬元以上一、二手私人住宅登記,成交金額366億元,金額創過去15年首3季新高。看準豪宅市場仍然有價有市,所以有發展商趁勢收回放租單位及將貨尾單位,重新包裝推出市場,其中包括了大潭的紅山半島及西半山羅便臣道80號,兩項目最貴單位均逾億元。

由華懋牽頭發展的大潭紅山半島,上週公布B區29間洋房價單,折實平均呎價30,242元,隨即進行收票,並於上週五開售,週一(9月14日)有1宗以9,809.5萬元售出松柏徑156號屋的大宗成交,洋房實用3,142方呎,折合實呎3.12萬元。華懋發展部副經理黎倩玲表示,除了3間仍有租約的洋房,集團斥資約2.5億至2.6億元,為B區的26間洋房翻新。這批洋房市值約26億元,面積由2,788方呎至3,142方呎,售價由8,797.9萬至約1.25億元,呎價由31,556元至39,785元。是次入場洋房為B區松柏徑79號,實用2,788平方呎,定價8,797.9萬元,扣除最高11.5%折扣優惠,折實售約7,786萬元,折實呎價27,927元。另紅山半島第4期分層單位,已推92伙,並售82伙,套現約23.7億元,成交呎價約2萬至3萬元。�

開價貼近同區二手

今批洋房折實實呎30,243 元,與近月二手做價相近。土地註冊處顯示,7、8 月期間,屋苑所錄得兩宗二手成交,分別為松柏徑57 號及松柏徑44 號,兩者實呎均徘迴約3 萬元水平。惟部分二手洋房於今年4 月時實呎做價曾達3.7 萬元,高於今批單位水平。仲量聯行香港董事總經理曾煥平稱,近月該屋苑洋房的二手成交呎價由約3萬至3.7萬元,認為B區洋房呎價具吸引力。

其實除了開價偏低之外,紅山半島的環境亦是賣點之一。該屋苑雖已有25年樓齡,惟背山面海及圍繞整個白筆山半島而建的地理位置卻是得天獨厚,且其位處半島上的洋房,全部坐擁海景,環境格外寧靜。鄰近大潭郊野公園、龜背灣沙灘及石澳郊野公園等清幽寧靜的地方,環境優美言;而前往赤柱市集一帶,亦僅數分鐘車程。

屋苑除了246座洋房之外,還包括10座分層物業共248個單位。特別之處是洋房與分層戶各自設有住客會所,住客可以互用,設施包括游泳池、網球場及桌球室等。另屋苑設超級市場,起居生活頗為方便。大潭的紅山半島於90年入伙,大業主之一的華懋一直持有約110伙作收租用途,紅山半島由聯合亞洲、亞證地產、信和及華懋合作發展,分4期而建,為南區具屋苑規模的大型豪宅。

南豐散貨銷情理想

除了紅山半島轉租為賣之外,位於西半山的羅便臣道80號亦翻新貨尾單位推出。原作長線收租的羅便臣道80號,南豐將之改為發售,市場估計是趁勢散貨。南豐公布53伙單位的售價,當中有6伙是頂層複式單位。實用面積由865至1,083方呎的普通分層單位,售價由2,320萬至4,400萬元不等;至於面積由1,532至2,356方呎複式單位,售價由7,420萬至1.431億元不等。所有單位均獲贈1個或2個車位,每個車位價值300萬元。

南豐提供10%折扣後,再提供8.5%稅項津貼「折上折」優惠,令折實均價降至3.3 萬元,惟比樓盤目前二手平均實呎22,553 元,仍高逾4成,其中今次新推的2座36 樓實用1064 方呎A室,折實呎價31,733 元,比同座35樓A室近日二手實用呎價23,574 元,高出35%。截止週一,仍以南豐羅便臣道80號銷情最佳,南豐發展地產部總經理鍾志霖表示,項目重售首批13伙,已售出4伙,包括1伙複式戶,總值1.35億元。該複式戶為2座頂層B室,實用1,532方呎,成交價6,110萬元,實呎近4萬元,亦創屋苑新高。

鍾志霖表示,羅便臣道80號一直受用家及本地長線投資客歡迎,大部分為外籍人士及公司管理層,集團一直保留部分單位收租,有見不斷收到查詢推售安排,故集團特意翻新部分未售單位。羅便臣道80號樓齡只有13年,是羅便臣道樓齡較新的豪宅。前身是那打素醫院,原址為6層高建築物,後來南豐向院方購入地皮發展,分為兩座,樓高分別為49及51層,每座每層4伙,共有264個住宅。最大賣點是設雙會所,包括屬於歷史建築的倫敦傳道會大樓,亦為該物業會所,同區罕有。其實西半山屬港島傳統豪宅區,毗鄰中區核心商業地段,週遭環境亦享清幽恬靜。

逾億成交不受影響

其實近月股市走勢起伏不定,惟豪宅市場未見受到影響,除了如紅山半島及羅便臣道80號的貨尾受到垂青之外,造價逾1億元的大額一手豪宅不斷錄得成交,其中太古(00019)東半山傲璇,最近以3.87億元再售一伙,呎價約7.51萬元,令本月至少錄得7宗逾1億元一手大額成交,已超越上月全月的6宗,平均4天便有1宗成交,涉資逾14億元。

業界認為,可購買逾億元豪宅的買家實力較強,估計不會受到股市影響,惟若股市持續波動,則可能會輕微影響樓價數千萬元的豪宅買賣。對於股災下市場仍湧現成交價逾億元的新盤買賣個案,萊坊近月公布的財富報告指出,能夠買入過億一手豪宅物業的富豪只有兩成的資產投資於股票市場,所以即使股票市場波動,對該類買家的影響亦十分小。

市場指出,樓價逾億元的豪宅物業,買家往往以物色「心頭好」的心態購買,而股市波動,更有機會促使這類富豪將資金調動作購買「磚頭」之用,令逾1億元的豪宅物業更受追捧。美聯物業住宅部行政總裁布少明則估計,若股市未來仍持續波動,對樓價2,000萬至4,000萬元的中價豪宅影響較大,此類物業的交投量可能會減少20%至30%。