廣告
香港股市 已收市
  • 恒指

    20,637.24
    -289.55 (-1.38%)
     
  • 國指

    7,365.59
    -118.08 (-1.58%)
     
  • 上證綜指

    3,258.86
    -230.92 (-6.62%)
     
  • 道指

    42,080.37
    +126.13 (+0.30%)
     
  • 標普 500

    5,751.13
    +55.19 (+0.97%)
     
  • 納指

    18,182.92
    +259.01 (+1.45%)
     
  • Vix指數

    21.83
    +0.41 (+1.91%)
     
  • 富時100

    8,219.92
    +29.31 (+0.36%)
     
  • 紐約期油

    73.93
    +0.36 (+0.49%)
     
  • 金價

    2,633.40
    -2.00 (-0.08%)
     
  • 美元

    7.7723
    -0.0026 (-0.03%)
     
  • 人民幣

    0.9092
    +0.0017 (+0.19%)
     
  • 日圓

    0.0520
    -0.0002 (-0.36%)
     
  • 歐元

    8.5207
    -0.0145 (-0.17%)
     
  • Bitcoin

    62,087.74
    -292.06 (-0.47%)
     
  • XRP USD

    0.53
    +0.00 (+0.05%)
     

【新聞點評】房委會被迫拋「深水炸彈」

鑽石山啟鑽苑短短幾年間由「居屋王」淪為「撻訂」重災區。(資料圖片)
鑽石山啟鑽苑短短幾年間由「居屋王」淪為「撻訂」重災區。(資料圖片)

樓市持續下滑,不只私營發展商為了「去貨」爭相「劈價」,就連政府的房委會也可能投放「深水炸彈」。就像被稱為「居屋王」的鑽石山啟鑽苑早前錄得160多宗撻訂個案,房委會近日重售時平均減價12%;鑑於居屋提供九成半按揭,若按最新市價計算,部分業主恐怕已淪為「負資產」。隨着未來幾年居屋供應愈來愈多,房委會為維持新項目吸引力,須跟隨市況釐定折扣率,難免被動地捲入「劈價戰」。

啟鑽苑撻訂戶劈價12%重售

啟鑽苑作為「綠置居」(讓公屋綠表人士購買居屋)項目,最早在2021年5月開始接受認購,當時樓市仍處高位,中原指數達到181點,加上該市區項目位於港鐵鑽石山站上蓋,交通非常便利,故被形容為「居屋王」。結果,以啟鑽苑為主的該期「綠置居」計劃合共錄得約7.2萬宗申請,超額認購接近20倍。

然而,及至啟鑽苑今年2月份入伙,樓市已出現翻天覆地變化。中原指數上周最新跌至137點,較該項目當初接受認購時(181點)累挫24%。房委會早前公布,啟鑽苑約2100伙可供發售單位當中,錄得逾160宗撻訂個案。政府上周把該批撻訂單位推出重售,並因應市況調低價格,平均售價較2021年推售時折讓約12%,每方呎均價由約8000元降至約7000元。

鑑於綠表人士購買居屋最高可申請九成半按揭,即只需付出5%首期,隨着啟鑽苑官方售價下降約12%,該項目部分業主恐怕已淪為「負資產」。當然,認購居屋人士絕大部分屬於自用,加以在買樓時已享有(相對於私樓)高額折扣,只要有能力繼續供樓,市價短期波動對他們的影響未必太大。

公營屋供應猛增恐難去貨

惟值得擔心的是,房屋局局長何永賢日前透露,未來5年平均每年將推售約7000伙居屋單位,當局並擬在10年內逐步提升出售單位佔公營房屋的比例(亦等於降低公屋佔比)。再計及「樂建居」、「港人首置上車盤」以及房協和市建局的相關項目,這意味未來幾年可能每年有多達1萬伙資助房屋出售,較過去幾年的平均供應量增加接近兩倍,亦相當於2023年一手私樓總銷量(約1.07萬伙)。

房屋局局長何永賢日前透露,未來5年平均每年將推售約7000伙居屋單位,當局並擬在10年內逐步提升出售單位佔公營房屋的比例(亦等於降低公屋佔比)。
房屋局局長何永賢日前透露,未來5年平均每年將推售約7000伙居屋單位,當局並擬在10年內逐步提升出售單位佔公營房屋的比例(亦等於降低公屋佔比)。 (danielvfung via Getty Images)

自從1978年首次推售居屋(觀塘順緻苑)以來,港府的資助出售房屋政策基本上與私樓掛鈎,按照市價再計及一定折扣,把資助房屋售價維持於私樓的五成至七成水平。畢竟若折扣率太大,相當於政府「賣大包」,恐意味福利過於豐厚,亦會令庫房負擔過重;相反折扣率若太「孤寒」,不少合資格市民寧願直接買私樓,亦會削弱資助政策原意。

然而,隨着整體樓市顯著下滑,恰逢資助出售房屋供應量猛增,政府亦可能跟私營發展商一樣面臨「去貨難」。就像在千禧年前後的樓市下跌周期,居屋項目也曾深陷滯銷,例如2001年推出的香港仔雅濤閣、藍田康逸苑、將軍澳寶盈花園、天水圍天富苑等,當時銷售率不足50%,賣剩超過一半單位。最終港府在2002年宣布俗稱「孫九招」的九大救市措施,包括即時停售居屋及結束房協資助自置居所計劃,並把大部分「貨尾」單位轉為公屋或私樓。

現今市況猶如輪迴重演,好似原本炙手可熱、萬人瘋搶的「居屋王」啟鑽苑,在短短幾年後變成「撻訂」重災區之一,令房委會被迫「劈價」重售百多伙單位。接下來幾年,不但一手私樓存貨堆積如山(據房屋局統計,未來3年至4年的新建私人住宅潛在供應量達11萬伙),資助出售房屋每年供應量也可能達到1萬伙,當局若要維持相關項目吸引力,恐怕有需要「隨行就市」,跟隨私樓市場下調定價。

根據最新消息,房委會今年第四季將推售新一期5個居屋項目,包括觀塘安柏苑、油塘高曦苑、啟德啟盈苑、東涌裕興苑及屯門兆湖苑,合共提供7132伙單位。該批單位售價介乎143萬至467萬元,折扣率暫定為30%,相當於「市價七折」,相較於上期居屋的「六二折」(折扣率38%)有所收窄。

5個居屋項目之一屯門兆湖苑。
5個居屋項目之一屯門兆湖苑。

末季新居屋認購量受關注

據了解,政府認為隨着樓價持續回落,再加上美國開始減息,儘管新一期居屋的折扣率減少8個百分點,但實際樓價及申請者供樓負擔仍與上一期相若。事實上,房委會今年初已表明「財政緊張」,除了決定提升公屋租金(10月1日起加租10%),亦有需要盡量維持居屋收益,避免「讓利」太多。再者,當局還須考慮到居屋一旦被視為「大劈價」,恐會加劇樓市恐慌情緒,反過來拖累私樓市場,構成惡性循環。

不過另一邊廂,正因為今年樓市持續下滑,新一期居屋定價卻跟上一期相近,變相削弱其價格吸引力。尤其是目前市場氣氛低迷,新一期居屋的認購情況格外受關注,萬一重演千禧年初期慘淡滯銷局面,房委會恐怕難免要「接受現實」。美國正式啟動減息之後,本港樓市倘未上演轉勢,今明兩年不論私樓抑或資助房屋市場,都可能迎來更多「深水炸彈」。

高天佑