【新聞點評】新加坡樓價新高三大啟示

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新加坡樓價新高三大啟示

香港樓價距歷史新高只尚差一小步,鄰埠新加坡樓市已率先破頂,當地一個新樓盤呎價更達3萬港元。獅城疫情尚未完全平伏,每星期仍有逾百宗確診,樓市卻逆勢堅挺,主要有三大啟示。首先,美元過去15個月兌坡元貶值近10%,在聯繫滙率機制下,從港元角度看,很多資產都顯得愈來愈貴。其次,近兩年香港局勢動盪,不排除部分企業及區域富豪由港遷星,為當地樓市帶來動力。最後,這亦反映就算星洲逾80%人居於組屋,也不一定會損害私樓價格。

自從去年3月份美國疫情大爆發,美國聯儲局推出「無限QE」救市,至今短短15個月間的放水規模(按M3及聯儲局資產負債表計算)更勝於2008年至2019年N輪QE總和,可見洪水有幾洶湧。這亦促使美元節節貶值,美滙指數由去年3月份接近100點高位,到目前跌穿90點,累瀉逾10%,意味美元兌世上大多數主流貨幣(包括歐羅、英鎊、日圓、人民幣)皆「水瓜打狗」。

港元隨美金急貶唔見使

港元因應聯滙機制緊盯美元,自也難免急貶。誠然,面對疫情重創本港外向型經濟,這輪港元貶值未必是壞事(相當於全港「集體減薪」共渡時艱,但比起nominally減人工,對市民心理及社會穩定衝擊較小)。不過從財富角度出發,以港元為單位看待很多資產(包括本港及海外物業),都會顯得愈來愈貴。例如近月不少家庭移民英國、加拿大或台灣,大家都抱怨港紙「愈來愈縮水」,每遲一個月「換錢」或在當地買樓,便發現港元滙率再跌一截。

昨日有新聞指出,新加坡一個市區最新分層豪宅樓盤平均呎價逾3萬港元,跟香港黃竹坑港鐵站新盤相若(獅城該項物業位於湯林生路,屬傳統二線豪宅區,距離地鐵站較遠,駕車往中央區CBD約需15分鐘,有點像港島跑馬地),令不少港人訝異「原來新加坡樓都咁貴」,其實部分原因關乎在過去15個月,港元兌坡元貶值了接近10%。

當然,就算撇除滙率因素,新加坡樓市本身也氣勢如虹。根據獅城地產代理聯會每月公布的SRX私人住宅樓價指數(相當於香港中原指數),當地樓價於去年初新冠疫情爆發後一度受壓,SRX指數2020年2月份跌至190.7點低位,但同年9月份開始急劇反彈,到今年5月份升至204.2點,連續8個月創新高。

事實上,作為跟香港相似的細小而外向型經濟體,新加坡未能幸免於疫災打擊,去年GDP收縮5.8%,今年首季僅輕微反彈0.2%,某程度上比香港更疲弱(本港去年GDP倒退6.1%,今年首季反彈7.8%),主要由於星洲經濟更依賴外貿。不過,近兩年香港局勢動盪,單從公開新聞可見,部分企業把總部或亞太區辦事處從香港搬往新加坡,料可為該國樓市注入額外需求。畢竟外來企業僱員沒資格住組屋,只能租樓或購買私樓。

同樣值得留意,除了企業外,新加坡也受到一些富豪垂青。舉例說,香港和新加坡向來是印度富豪喜愛的兩個境外居住地點,單計香港就有接近4萬印度人長期居留,屬僅次於白人(約6萬)的第二大外國族裔群體(撇除外傭)。隨着中印關係緊張(去年9月接近「開戰」),不排除部分印度富豪考慮從香港遷居星洲。

與此同時,近來歐美地區「歧視亞裔」情況日益嚴重,華人更在政策和民間層面備受雙重針對(例如政府對華人留學、就業和定居的審查愈來愈嚴格),部分人被迫考慮回歸亞洲,除了香港外,新加坡亦是潛在「受惠」地點之一。

組屋佔比大 無礙私宅旺

最後,新加坡組屋政策全球馳名,目前多達82%人口居於政府組屋(大約九成屬自有業權),得以安居樂業。港府近年提出把公營和私營房屋供地比例由「六四」提升至「七三」,期望讓居於公營房屋(包括公屋和居屋)的人口由45%增至六成以上,很明顯是向獅城組屋政策取經。就連中央政府亦對星洲模式甚為推崇,各大小城市正在逐步增加公營房屋供應。

各地土壤有異,新加坡模式是否萬靈丹尚存爭議(例如有指公營房屋買賣不及私樓便利,不利於資源運用及人口流動效率),不過香港走向這條路似乎已成朝野共識。投資者及業主們最關注的,當然是這種轉向對私樓樓價有何影響。觀乎「組屋祖師爺」新加坡情況,segment很清晰,似乎不必太擔心。畢竟有錢人肯定想住私樓豪宅,外來expat則沒資格住組屋,只要一個城市能繼續吸引富豪及外來企業,私樓市場定有支撐,隨着新增供應減少,還可能變得更加吃香。