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【新聞點評】「曼迷」蝕賣太古城四大啟示

「曼迷」業主蝕賣太古城南山閣一個高層單位。(網上圖片)
「曼迷」業主蝕賣太古城南山閣一個高層單位。(網上圖片)

在現今樓市有什麼慘得過「勁蝕」賣樓?例如在蝕賣的同時,恰巧你還是曼聯粉絲這正是近日上演的真實個案。太古城南山閣一個高層D室單位,剛以865萬元易手,原業主持貨7年慘蝕22%。從代理照片可見,該單位以曼聯風格裝修,可是「紅魔鬼」今季戰績極之慘淡,對於業主可謂雙重打擊。事實上,曼聯和香港樓市、尤其是太古城這類老牌中產屋苑存在共通點,某程度上皆屬「褪色班霸」,現在面臨新的挑戰,球迷及投資者不宜眷戀舊日風光。

該個南山閣高層D室單位實用面積689方呎,屬太古城三房「則王」間隔,原業主在2017年5月以1108萬元買入,當時呎價約1.6萬元;到近日在美國聯儲局落實減息後,該單位以865萬元獲買家接手,呎價降至約1.25萬元,屬市價水平與銀行估價相若。這亦意味原業主持貨7年,賬面累蝕約22%,跑輸中原指數(2017年5月至今跌幅12%)約10個百分點。

根據代理提供的照片,該單位內櫳新淨,最特別是採用曼聯風格裝修,就連廚房牆上也印有「紅魔鬼」標誌,可見原業主應該是資深「曼迷」。不過曼聯今季戰績極之慘淡,英超開季6場錄得2勝、1和、3負,在排名榜淪落於第13位,剛剛更以0比3慘敗予熱刺,紅魔擁躉們喊得一句句。原業主現在還要慘蝕賣樓,恐怕會雙倍傷心。

事實上,自從傳奇領隊費格遜於2013年退休,曼聯至今未曾再次贏得英超冠軍,戰績一直浮浮沉沉,最「叻仔」也只是奪得亞軍,沉淪時更會跌至第七、第八位。作為比較,英超1992年成立後,在費爵爺帶領下,曼聯於最初廿載13次封王,霸氣一時無兩,亦為該球隊在全球贏得無數粉絲。據投資銀行Jeffries估算,曼聯球迷總數達到6.6億人,至今仍是世上最具「人氣」足球隊。但因球隊表現持續差勁,全球「曼迷」們在最近10年來都很難抬得起頭。

某程度上,曼聯和香港樓市有着共通點,曾經風光無限,被視為「有贏無輸」,可是隨着內外因素變化,現在時移世易,正所謂「今時唔同往日」。尤其是身為藍籌屋苑的太古城,很長時間以來屬於「中產象徵」,在香港人心目中具有不一樣地位。亦因如此,太古城此前樓價長期「硬淨」兼保值,即使在樓市下跌周期亦往往能夠跑贏大市。

太古城似乎已由以往相較於大市「強勢」,到現在變為「弱勢」。
太古城似乎已由以往相較於大市「強勢」,到現在變為「弱勢」。 (South China Morning Post via Getty Images)

中產移民 屋苑老化失霸氣

然而,從文首提及的蝕賣案例可見,該個高山閣單位由2017年持貨至今,近日以市價易手,累計貶值22%,反過來跑輸中原指數10個百分點。換言之,太古城似乎已由以往相較於大市「強勢」,到現在變為「弱勢」。綜合中原和美聯兩大代理商統計,太古城在8月份錄得20多宗成交,平均呎價約1.35萬元,跟沙田第一城、元朗Yoho Town、將軍澳新都城相若,卻低於長沙灣泓景臺、大圍名城、將軍澳廣場等其他新界及九龍區屋苑。

太古城何以「霸氣」不再?背後主要關乎四大原因。首先當然涉及該屋苑年事不低,由1976年至1987年分批入伙,意味樓齡介乎37年至48年,即使保養不俗,仍難免略顯老態,吸引力較之相對年輕屋苑要打折扣。除了太古城,包括美孚新邨、德福花園、碧瑤灣等其他大型老牌屋苑,現在也面對同樣的老化折舊問題。

其次,太古城長期以來被視為「中產象徵」,但2019年後「移民潮」爆發,離開的群體恰恰以中產為主,導致太古城「成也中產,敗也中產」。據該區代理透露,太古城二手市場近年持續積壓300至400個放盤,當中「移民盤」為數不少,各種座向、樓層及戶型任君選擇,堪稱為強弱懸殊的「買方市場」(buyers' market),睇樓客具有絕對話語權,業主叫價自然難以硬淨。

同時值得留意,在「移民潮」影響下,本港家庭住戶人數亦出現「縮小」趨勢。留下來的家庭有一種是年輕夫婦並無兒女,毋須擔心教育問題,故可留港「繼續搵多幾年錢」。另一種則是長者家庭,兒孫輩已經移民,但「兩老」因為年齡、文化、適應等考慮而選擇留低。這兩種家庭的共通點是毋須「住太大間屋」,主打三、四房戶型的太古城在此情況下難免輸蝕。

新來港群體普遍不像「舊香港人」可能更喜歡住在西九龍、啟德、大圍等較容易往返內地的地區。
新來港群體普遍不像「舊香港人」可能更喜歡住在西九龍、啟德、大圍等較容易往返內地的地區。 (winhorse via Getty Images)

「褪色班霸」勿眷戀舊風光

最後,近年有數以十萬計「高才通」及內地學生湧入香港,帶來龐大居住需求。但這些新來港群體普遍不像「舊香港人」對太古城存在情意結,相比起港島東,他們可能更喜歡住在西九龍、啟德、大圍等較容易往返內地的地區。因此,太古城受惠於「北水」的程度相對有限。

講到底,就像曼聯對上一次贏得英超要數到2013年,所謂「紅魔王朝」已是十多年前舊事,期間該球隊換了8任主帥。即使「紅魔鬼」仍有大量擁躉,「曼迷」們卻不宜再以舊日眼光憧憬今日的球隊表現,否則難免會經常失望。同樣道理,本港樓市很長期以來「升多跌少」,但現今經濟及樓市基本面已出現諸多變化;尤其是在港人心中地位特殊的太古城,現正面對上述四大挑戰,重拾霸氣之難度恐怕不低於曼聯。

當然,做球迷不一定要做glory hunters,與愛隊同甘共苦也別有滋味。物業投資在不同的市場及周期亦各有「玩法」,例如對於褪色的舊樓可考慮低價尋寶,翻新收租。但不論球迷或投資者,皆須立足當下,接受現實,調整期望,才可有更大機會收穫理想回報。

高天佑