雅虎香港財經 【新聞點評】樓市自救靠個「改」字
樓市低迷已屬不爭事實，但誰能捱過這一劫，既視乎有沒有「穿泳褲」，還要看「轉身」夠不夠快。事實上，近期的樓市主題除了一個「劈」字，還圍繞一個「改」字，例如政府牽頭把元朗洪水橋新發展區20%商業樓面「改」為住宅，又有地產商把寫字樓物業「改」作零售用途、把酒店「改」為學生宿舍，以及把滯銷貨尾「售改租」等等。這些例子皆反映不少樓市持份者已經「動起來」，冀透過應變轉型增加存活機會。
洪水橋縮商業樓面建住宅
港府發展局日前宣布，將循四大方向「優化」洪水橋新發展區布局，包括拆細部分地盤、增加住宅元素、放寬商業用途限制、修訂地盤界線，務求更好地回應市場訴求。其中，最受矚目的是當局擬把20%「非住宅用途樓面面積」改為住宅用途。鑑於該發展區原本規劃的商業樓面超過1000萬方呎，今趟改動等於額外增加約200萬方呎住宅樓面，據估計可興建4000至5000伙住宅單位，總規模相當於半個「沙田第一城」。
當局這次大刀闊斧調整規劃的背景，當然是近年本港商廈空置率高企。據差餉物業估價署資料，截至去年底全港私人寫字樓空置率達14.9%，續創4年新高，按年上升2.6個百分點。在此形勢下，就算是中環CBD甲廈也面臨「招租難」，洪水橋新區即使有「北部都會區」願景加持，但霎時間增加逾1000萬方呎商業樓面，亦勢必令市場難以消化。
港府「動起來」之餘，部分商界持份者也正在積極行動。例如本欄上月於〈中環大洗牌〉一文提到，身為「中環大地主」的香港置地集團（Hongkong Land），擬豪擲10億美元對旗下核心資產置地廣場（The Landmark）進行大改造，包括把數萬方呎寫字樓樓面轉為零售用途；其背後邏輯同樣是因應商廈需求低迷，冀透過轉換用途提升空間效益。
新盤貨尾積聚 供需平衡受壓
同樣道理，以資本策略（0497.HK）為首的財團在2021年斥約100億元購入九龍灣國際展貿中心（九展），原擬重建為4幢16層高商廈，總樓面面積達177萬方呎；但隨着商廈市道慘淡，該財團早前宣告「轉軚」更改規劃。根據最新方案，九展將重建為「住宅為主，商廈為輔」的混合項目，寫字樓樓面銳減至僅29萬方呎；相反新加入接近100萬方呎住宅樓面，將興建6幢36層至39層高的住宅大廈，提供約1900伙單位。
當然，儘管政府、財團紛紛把商廈規劃更改為住宅用途，可是住宅市道本身也充滿挑戰，目前一手新盤貨尾接近2.2萬伙，未來3至4年潛在供應量達11萬伙；按照過去5年平均每年約1.5萬伙一手銷量，恐怕需要7年時間才可充分消化這批存貨。再計及政府和財團修改規劃帶來的額外供應，住宅市場的供需平衡難免進一步「壓力山大」。
正因如此，面對住宅滯銷壓力，部分地產商也開始「轉身」，其中一個方向是「售改租」，藉此順應「售冷租熱」市況。好似恒地（0012.HK）早前把紅磡「必嘉坊．曦匯」項目貨尾單位停止銷售，改為直接放租，結果短短一星期內便成功租出接近20個單位。
地產商售改租 酒店轉學生宿舍
信和（0083.HK）旗下南昌站「維港滙」亦於本月初推出一批貨尾單位招租，該盤共有1437伙單位，自2021年開售至今，還剩下接近200伙尚未售出。同時，另一大型地產商會德豐也表示，正在研究對旗下部分住宅項目進行「售改租」操作，稍後將公布詳情。
此外，近期住宅租賃市道熾熱，一大動力源自內地來港學生住宿需求，所以「學生宿舍」成為罕有地炙手可熱的物業類別，不少持份者亦尋求把手上物業循此方向轉型。例如天水圍悅品酒店、紅磡城木酒店已確定會「變身」為學生宿舍，旺角旭逸酒店、西環頤庭酒店等據報亦有可能跟上這條路線。本周一最新消息是中原集團宣布，斥1.8億元購入尖沙咀珀薈酒店，還將投資約2000萬元把它改裝為學生宿舍，預計提供約150個床位。
講到底，本港樓市深陷低迷，正如恒隆地產（0101.HK）老闆陳啟宗早前形容，市場內幾乎「人人都身處地獄」（everybody's in hell）。不過「地獄」也有18層，掙扎於頭幾層總勝於「永劫無間」，起碼有較大機會能夠捱過這一劫，從而迎來雨過天青。
在未來一段時間，發展商「散貨」和投資者「走貨」固然都要「鬥劈」，同時還須看這些持份者「轉身」夠不夠快，能否靈活地推動旗下物業轉型以順應市場需求。更進一步看，有業界人士建議港府可以考慮「臨時」放寬商廈用途，例如把空置寫字樓改裝為「短期簡約劏房」，協助安置目前居於「劣質劏房」的大約7萬名居民，務求「一箭雙鵰」，這亦不失為值得當局研究的方向之一。
