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【新聞點評】減息不足救樓市 港府加甜撐經濟

不少地產業界人士期望港府把握美國減息契機,在《施政報告》推出刺激措施,讓「一潭死水」的樓市轉活。(資料圖片)
不少地產業界人士期望港府把握美國減息契機,在《施政報告》推出刺激措施,讓「一潭死水」的樓市轉活。(資料圖片)

聯儲局「超預期」減息0.5厘,滙豐、中銀等隨即跟進「減P」(下調最優惠利率)0.25厘,對於本港樓市、股市、企業以至宏觀經濟,不啻為久旱逢甘露。然而,樓市面臨供應積壓、信心低迷等結構性問題,單靠減息恐怕不足以扭轉局面。不少地產業界人士期望港府把握「聯儲局放水」契機,在《施政報告》推出穩定樓市措施,避免市場繼續「一潭死水」,拖累整體經濟。不過「加甜」太多也可能造成副作用,當局「出招」須小心拿捏力度。

直到本周初,利率期貨市場仍顯示投資者壓倒性預測聯儲局只會減息0.25厘。及至外號「聯儲局線人」的《華爾街日報》記者Nick Timiraos發表獨家報道,透露局方對於減息四分一厘或半厘「十五十六」,市場人士才驚覺「事不尋常」。

果不其然,聯儲局在本港時間周四凌晨宣布減息0.5厘,某程度上讓市場「又喜又驚」。一般認為,聯儲局減息或加息的預設(default)幅度皆屬0.25厘,只有在非常情況下才會「超標」。但若把鏡頭稍為拉遠,便會發現0.5厘這個數字並非那麼罕見。例如自1990年以來,聯儲局合計減息50多次,其中18次的幅度達0.5厘(對上一次是2020年3月抗疫期間),此外「勁減」0.75厘和1厘也各有兩次。而在加息方面,期內加幅達0.5厘和0.75厘的次數分別為6次和5次。

無論如何,一舉減息半厘確實不是最常見情況,因此部分人擔心局方是否看到一些「不祥徵兆」,憂慮經濟即將「出事」。不過,聯儲局主席鮑威爾在記者會上強調,未見任何跡象顯示美國經濟步向衰退,此番大手減息主要因為此前兩年把息率由0厘加到5.5厘,已成功遏抑通脹,因此現在有需要把限制性貨幣政策稍為放鬆,以免「落後於周期變化」。

供需失衡 消化存貨需時

事實上,隨着美國通脹率回落至2.5%,同時失業率突破4%,不少市場人士認為聯儲局早於7月份便應開始減息,現在已經「略遲」。再考慮到10月份並無議息會議(下次議息在11月),因此今趟一次過減0.5厘,可視為「補數」再加「預減」,由此角度看就似乎比較合情合理。

對香港來說,聯儲局大手減息無疑屬喜訊。事關過去幾年本港經濟疲弱,原需放水接濟,在聯滙制度下卻被迫「硬食」美國利率飆漲,猶如一個病人「寒底再食瀉藥」,難免衰多幾錢重。現在終於等到美國貨幣政策由緊轉鬆,恒生指數昨日急升2%慶祝,自8月份低位以來累計反彈約8%。同時,隨着滙豐、中銀等即時跟進「減P」0.25厘,供樓人士立刻減輕負擔(假設30年按揭,每百萬元貸款額每月供款減少約145元),以新世界(0017.HK)、領展(0823.HK)為代表的一眾「重債」地產商也能紓緩財務重擔。

然而,相較於息率高低帶來的周期性影響,本港樓市以至經濟皆面臨不少結構性挑戰。這就像一個長期病患者「停服瀉藥」之餘,還須針對病症治療、固本培元,才可讓身體再趨強健,否則恐怕只能「吊着半條命」。

未來3至4年一手私樓潛在供應量達11萬伙,同時市場信心持續疲弱。按去年一手銷量1.07萬伙計算,假若銷情未見反彈,那便需要長達10年才可消化這批貨源。
未來3至4年一手私樓潛在供應量達11萬伙,同時市場信心持續疲弱。按去年一手銷量1.07萬伙計算,假若銷情未見反彈,那便需要長達10年才可消化這批貨源。 (NurPhoto via Getty Images)

在樓市方面,結構性挑戰關乎供需失衡,未來3至4年一手私樓潛在供應量達11萬伙,同時市場信心持續疲弱。按去年一手銷量1.07萬伙計算,假若銷情未見反彈,那便需要長達10年才可消化這批貨源,還未計期內政府繼續賣地帶來的額外供應。減息固然有利於樓市需求,包括讓買樓人士更易「計數」,但這種刺激相信未足以扭轉供需格局。

就好似今年2月份港府宣布全面撤銷BSD、SSD等「樓市辣招」,部分市場人士也曾憧憬樓市一舉轉勢。惟事實證明,單靠「撤辣」未能解決結構性問題,結果樓價在曇花一現短暫反彈過後,很快重陷跌浪,今年累積跌幅已近8%。

正因如此,除非美國即將重返接近0厘的QE超低息年代,否則息率若只是由5.5厘調降一至兩厘,本港樓按利率料將維持於3厘以上,未必能夠創造充分需求以吸納龐大供應。

無可否認,若以普羅大眾負擔能力計算,本港樓價仍屬偏高水平。根據國際調查機構Demographia今年最新統計,按樓價中位數除以家庭收入中位數,本港市民「不吃不喝16.7年」才可支付樓價全款;儘管這個數字已較2021年高峰期(23.2年)顯著回落,卻繼續是全球主要城市之冠。

出招倘過重 恐重燃虛火

講到底,樓價向來是本港社會一大頭痛難題,「升又煩,跌又煩」,暴漲或急瀉皆非好事。尤其是本港宏觀經濟已經偏弱,今年上半年一手私樓動工量僅4335伙,創10年新低,不但大批建築工人「冇工開」及「被欠薪」,還拖累中介、家電、物流、裝修等不少下游行業。同時值得留意的是,樓價由2021年高位已回落近三成,倘若繼續一瀉如注,負財富效應將令整體經濟及各行各業更難復甦。

今年上半年一手私樓動工量僅4335伙,創10年新低,不但大批建築工人「冇工開」及「被欠薪」,還拖累中介、家電、物流、裝修等不少下游行業。
今年上半年一手私樓動工量僅4335伙,創10年新低,不但大批建築工人「冇工開」及「被欠薪」,還拖累中介、家電、物流、裝修等不少下游行業。 (BERTHA WANG via Getty Images)

由此角度看,政府一邊維持短期樓價相對平穩,一邊適度增加長遠房屋供應,以協助市民安居樂業,相信才是最符合社會利益。適逢特首李家超下月發表《施政報告》,業界期望港府把握減息契機「加甜」,推出進一步穩定樓市措施。例如有論者建議為年輕人重推「首置貸款」,又或者容許首置人士提取部分強積金支付首期,以及為「新資本投資者入境計劃」增設住宅投資額度等。可是這些「甜招」皆如雙刃劍,如「落藥」太重,便有機會重燃樓市「虛火」,當局須小心權衡考慮。

高天佑