香港股市 已收市

月入$50,000與家人同住 想買樓收租 租金回報低唔值博 | 置業個案 | 樓市入門

1% Anthony

有讀者月入約50,000元,想買樓收租,想知現時入市是否值博。

撰文:1% Anthony | 圖片:新傳媒資料室、網上圖片

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Anthony Sir:

你好,本人現時與家人同住,月入50,000元左右,雖然沒有迫切的自住需要,但見樓價不升,身邊的朋友都說都說不如買樓收租。

最近看了好幾個樓盤,看中了一個九龍區屋苑中層單位,景觀也算開揚,面積約280平方呎,業主要價520萬元,如果買來投資收租,值得買嗎?

讀者馮先生

租金回報低現金流已死

如果讀者的目的是投資買樓收租,筆者奉勸還是打消念頭好了。

翻查網上成交數據,最近同類單位的月租金額只有11,000元,以讀者打算買入的價格520萬元計算,回報只有2.5厘!

如果扣除管理費及一些恒常的出租及維修開支等,回報隨時低於2厘,還未計算要交稅呢。

試想想,現時的按揭供款利率,由於銀行同業拆息(H)已不知不覺間升了很多,實際供款利率很多時候都已經到達Cap位,即2.15厘,收租回報已經低於供樓利息,亦即是要蝕本。

由於現時銀行同業拆息(H)已不知不覺間升了很多,實際供款利率很多時候都已經到達Cap位,即2.15厘,收租回報已經低於供樓利息,亦即是要蝕本。

加息期隨時要蝕本

這還未計算加息的因素,過去幾次美國加息,香港都沒有跟隨,業界估計今年下半年香港勢必加息。

雖然在資金氾濫的年代,相信就算加,都不會加很多,不過現在已經蝕本,每加一次息,就會再蝕多點!為甚麼要做蝕本生意呢?

以往人們喜歡買樓收租,喜歡現金流,但現金流已死。

買樓收租要有正現金流

舉例,2010年筆者與朋友們瘋狂地買樓收租,多則十幾廿層,少則三、四層,當時的實際供款率大約1厘,但租金回報就隨時有5、6厘。

以讀者的心水單位為例,當時樓價大約150萬元,租金高達7,000多元,以當年標準按揭七成計算,供樓只是3,000多元,扣除管理費每月有3,000元正現金流。

後來即使樓價一直上升,筆者仍然捕捉到多次入市機會,以最近一次跌市2016年為例,買到的單位回報很多都超過4厘,遠高於供樓利率,有正現金流。

現在金管局將收租單位的按揭成數壓到五成,收租還勉強夠供樓,如果像當年標準七成按揭的話,早就要「倒貼」了。

現金流只是其中一環,另一個重點是量。

買樓收租要有正現金流。

今天買樓投資 收租只是防守

假設讀者心水單位收租15,000元,月供及管理費約10,000元,每個月就有5,000元正現金流。

5,000元不能過活的,但如有三、四層樓,月入就有20,000元了,有十層樓,就有50,000元了,這樣才可以步向財務自由,才有意思。

可是現在辣招多多,想買多層樓都難,就算買到,都借不到按揭。一層起兩層止,即使每間月賺幾千元,有何意思?

所以今天投資買樓收租,難免要以資產增值為目標,收租只是防守。

或者讀者會問,那可以買一些收租回報較高的舊樓嗎?筆者的回答是,舊樓更難玩。

今天買樓投資,難免要以資產增值為目標,收租只是防守。

市況逆轉或致雙重損失

近年樓價升勢凌厲,然而過往不少買樓收租投資者最愛的舊樓,升幅遠不及預期,最主要原因是追價買樓的,很多都是用家或者新手,舊樓不是他們那杯茶。

最近筆者與朋友都有買樓,雖然仍可買到大約有兩成水位的筍盤,但目標都是以幾年後賣出,賺差價為主。

租金回報都要睇,只要不要太低,夠防守就足夠。

至於讀老提到的放盤,筆者看不到有多大的水位,而且防守力也很低,即使是自住都覺得不太值得買,更何況是投資買樓收租呢?

萬一市況逆轉,可謂雙重損失。建議讀者還是努力再找找回報更高的物業吧,如果香港住宅找不到,內地樓、工廈等等,都有不少機會。

現在辣招多多,想買多層樓都難,就算買到,都借不到按揭。

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