雅虎香港財經 有一種房託股可以一世「坐艇」
網上證券平台羅賓漢(Robinhood)正在顛覆散戶的投資方式，可說有利有弊。公司的「最受歡迎股票榜」，排前100名的股票當然經常變動，但最近就出現多隻按揭房地產投資信託(mREITs)的身影，包括MFA Financial (NYSE:MFA)、New Residential Investment (NYSE:NRZ)和New York Mortgage Trust (NASDAQ:NYMT)，情況令人憂慮。
這類房託基金，不是一般的房地產公司，所以要持有戒心。羅賓漢或其他平台的散戶，在衝入這個另類房託板塊接飛刀前，值得留意以下三點。
1. 紙上投資，非實際資產
房地產投資信託(Real estate investment trusts, REIT)屬於專門的實體公司，設計上是要為股東帶來股息收入。這類公司會將應稅收入的90%拿來派息，作為交換條件，公司可豁免繳交企業稅。這些股息對股東來說，等於是固定收入。
大多數房託股都擁有實質資產，例如住宅、寫字樓和醫院等，將這些資產出租，就可帶來租金收入，這可支持房託股派息，而手上房地產本身的市值，決定了房託股享有的估值。擁有資產的房託股，業務通常一看就知，但mREIT業務的框架和準則，完全是您意想不到。
說到按揭房託股，顧名思義，就是擁有按揭組合。這些都只是白紙黑字的合約，證明借款人會定期還錢，包括支付按揭利息。這些貸款通常是打包為一個組合，稱為擔保貸款憑證(Collateralized Loan Obligations, CLO)，所以整個貸款組合可以作為一個單位進行買賣。
最重要留意一點，就是mREIT只是擁有金融資產，不是實質資產。CLO的價值很視乎投資者的情緒，隨時會大上大落，有如坐過山車。實質房地產物業的價格當然可能同樣大幅波動，但情況其實完全不同。這就是mREIT的基本問題，當然還有其他問題未說。
2. 槓桿最大殺傷力
mREIT的核心業務模式，就是利用槓桿買入按揭貸款組合，這種模式通常有一個最大問題，就是mREIT手上債務組合的抵押資產，正是按揭貸款組合本身，這和孖展貸款差不多，您的按揭貸款組合市值，決定了您可借多少錢。如果您的貸款組合市值下跌，您可借的錢就會相應減少。mREIT的情況通常是這樣，我們都知道，如果是「押股」的話，這些股票的價格很視乎投資者情緒，可以大上大落。
如果您的組合市值，跌至孖展貸款的價值，證券公司就會要求您「補倉」，注入資金，填補這個差額。如果您錢都用光了，就要自己變賣資產套現「填氹」，否則證券公司就會替您「斬倉」還債。mREIT的情況大致上差不多，借多少錢，取決於按揭貸款組合的價值。這裡有個大問題：如果市況轉壞，您被要求「補倉」時，您想出售的低質資產，市場上未必可以馬上找到人接手，只好迫於無奈拋售可以馬上套現的資產，即是較優質的資產。最終這會降低按揭貸款的價值，導致mREIT手上的貸款組合質素越來越差。
MFA Financial今年正是面對這個情況，完全是最好的實例，證明情況可以壞到極點。市場受到COVID-19疫情衝擊，觸發證券價格大跌，公司只好要求貸方延遲執行法律賦予的權利，尤其是不要「斬倉」，強制拋售手上的按揭組合。MFA為了籌集資金，暫停分派股息。任何公司暫停派息，都會是一場災難，更何況是房託股，因為房託股的特色，就是專門向投資者派息。股息一減，對房託股來說，通常就是股價上演一場高台跳水，直插無水花。
3. 一旦出錯，可以潛到海底
至於New York Mortgage Trust的事況未算那麼壞，但季息已從每股0.20美元大劈至每股0.05美元。New Residential Investment的情況類似，股息從每股0.50美元直劈至每股0.05美元。值得留意，New Residential的業務，比一般的mREIT還要更加複雜，為了避免不斷「補倉」，此股已大手拋售約70%按揭貸款組合。這些投資都不是您應該沾手的，值得特別小心，情況就像在深水泳池游水一樣。
MFA 資料來自YCHARTS
上圖清楚可見，mREIT的股價一出事，可以直插無水花。值得留意，這三隻mREIT在市場恐慌拋售下，可以跌得有多慘烈，比起領航房地產ETF (Vanguard Real Estate ETF)等房託板塊指標，跌得更加深。部分短炒投資者，視大上大落為炒賣的好機會，但如果跌多升少，而且一跌就很急，往往只會很快損手爛腳，距離「家鄉」很遠。如果您從未承受過上圖這種災難級暴跌，這種急跌速度，跟倒錢入海沒分別，這類高槓桿投資隨時令您輸掉身家，永無翻身之日。如果您借孖展，使用槓桿炒股，絕對是這個情況。
mREIT這類高台跳水，過去已經見過，例如2008年至2009年的金融海嘯，這批mREIT同樣跌得轟轟烈烈。簡單一句，這類股的問題不是今天才有，而是mREIT板塊必然會有的情況。這類股可以隨時令您見財化水，跌到您「蝕入肉」，叫苦連天。
已經夠驚嚇，但還有更多問題
以上三個大問題，已經足夠奉勸大多數投資者，千萬不要手癢接飛刀，買入這類mREIT。事實上，如果要講mREIT的問題，還可以有許多，例如在經濟衰退時（美國2月已正式步入衰退），按掦借款人未必有能力還錢，這個因素同樣可以拖累按揭貸款組合的價值，觸發螺旋式下跌。
mREIT的業務不容易理解，需要眉精眼利，全程監測才行。如果您根本不想做大量功課，又或者有心無力，最好就是避開這個另類房託板塊。
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本文所提供的信息僅供一般參考之用，並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者沒持有以上提及的股票。
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