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未來三個月香港勢加息 樓價唔會跌 有一類業主最高危 | 香港樓市2018
美國一如市場預期加息0.25厘，香港銀行繼續不跟隨加息。不過，香港加息條件已逐漸成熟，即使今次維持最優惠利率（P）不變，但預期下半年，甚至是9月前香港就要加息。樓價升勢雖然未因此而告終，但以高成數按揭供樓的業主，風險最大。
撰文：Smart ED編採部 ｜圖片：新傳媒資料室
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美國加息 香港未跟
週四（6月14日）凌晨，美國聯儲局加息0.25厘，是繼2015年年底美國加息週期啟步後，第七次加息，合共加了1.75厘。
香港銀行至今仍然按兵不動，滙豐銀行於美國今次加息後率先表態，維持最優惠利率（P）將不變，保留在目前5%的水平。（滙豐對上一次於 2008年11月10日調整最優惠利率，當時減息0.25厘）。
香港加息是遲早問題
不過，香港加息是遲早問題，金管局總裁陳德霖已重申，隨著港元拆息上升，部分銀行在最優惠利率上的加息壓力正在增加。
近日香港拆息確實持續走高，今日（6月15日）港元一個月拆息再創近10年新高，升至近1.668厘，較昨日升約6.7點子，是連續14日上升。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，美國近期經濟數據造好，就業市場理想，通脹率上升，支持美國預計年內可再加息，預料美國會爭取9月份再加息，12月份再視乎經濟勢頭延續性再決定是否加息，故此美國年內或再加息一至兩次，仍合乎市場預期。
至於香港息口，王美鳳解釋，由於銀行結餘仍處千億元水平，仍明顯高於海嘯前一般約100億元上下水平，加上大型銀行存款基礎較大、資金成本較低、變相需承受之息差少於中小型銀行，故此實際加P的時間仍取決於銀行取態，尤其是主導P去向之大型銀行。
王美鳳估計在多項加息條件迫近下，香港銀行有機會於9月底前上調最優惠利率（P），並預料今年港P上調不超過2次及0.5厘。
按揭市場已有轉變
經絡按揭表示，在年內餘下四次美聯儲的議息會議中，基於經濟向好、失業率下降及通漲持續等因素，美國將在年內再加息一至兩次。
由於港元與美元掛勾的關係，息差不能無限擴闊，經絡按揭預期香港加息週期將會年內啟步，料香港下半年亦將加息一至兩次，每次0.25至0.5厘。
雖然香港銀行仍未上調P息，但物業按揭市場已出現轉變。
低息環境已告終
經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓，銀行近日的按揭取態上亦漸趨保守及謹慎。自去年底正式開始，至今年第二季作結的「定息按揭戰」，高峰時有超過九間銀行參與承造，並以低定息及高回贈作為賣點，吸引不少按揭客戶選用。
根據金管局4月份住宅按揭統計調查結果所見，定息使用比例達到49.3%，創出歷史高位。不過，銀行陸續於3月底後終止定息按揭計劃，甚至近日有個別銀行上調封頂息率至P-3%，變相加息10點子，現金回贈亦見削減。
劉圓圓認為，低息環境已告終，銀行為迎接加息的來臨作準備，相信在加息前將按揭優惠加碼的空間有限。
加息對供樓影響
假如香港加息，最大影響一定是正在供樓的業主，王美鳳表示，預期年內加息不多於0.5厘。
以目前較多人採用的25年還款期期計，累計半厘加幅之每月供款將增加5.8%，每100萬元按揭額之供款增加約250元。
高成數按揭要小心
另外，根據經絡按揭轉介研究部數據，截至今年5月份，業主的供樓負擔比已貼近六成，創2000年後18年的新高。在加息展開及樓價續升的雙重影響下，若香港息口升至50點子，及樓價較現時再升一成，供樓負擔比例將挑戰七成水平。
劉圓圓提醒置業人士要量力而為，如透過銀行承造按揭的人士須通過三厘壓力測試，相信即使短期內香港加息對現有按揭之業主的影響不大。
惟以高成數按揭置業或未進行壓力測試的人士要注意，未來加息後的供樓負擔亦會增加，加上如選用高成數按揭置業，數年後計劃息率上升或樓價調整，業主須考慮未來自身的負擔能力入市。
72%受訪者料樓價不跌
為了解加息對本港公眾影響，中原按揭經紀於2018年6月委託香港大學民意研究計劃進行《公眾對本地樓巿、息率及置業意欲意見調查》。
調查顯示，若港息上升，70%有意置業受訪者入市意欲不減，並有72%受訪者認為本港樓價年底前不會倒跌/維持上升。
王美鳳認為，調查反映公眾普遍接受加息，對樓價前景感樂觀，對其置業意欲影響不大；與此同時，香港未來加息步伐料將溫和，經濟及就業巿場環境向好下，加上樓按措施幫助銀行及供樓業主防守力提升，相信市民普遍已作好港息上升的準備，單計息率因素對樓市影響不大。
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