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未來三個月香港勢加息 樓價唔會跌 有一類業主最高危 | 香港樓市2018

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美國一如市場預期加息0.25厘,香港銀行繼續不跟隨加息。不過,香港加息條件已逐漸成熟,即使今次維持最優惠利率(P)不變,但預期下半年,甚至是9月前香港就要加息。樓價升勢雖然未因此而告終,但以高成數按揭供樓的業主,風險最大。

撰文:Smart ED編採部 |圖片:新傳媒資料室

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美國加息 香港未跟

週四(6月14日)凌晨,美國聯儲局加息0.25厘,是繼2015年年底美國加息週期啟步後,第七次加息,合共加了1.75厘。

香港銀行至今仍然按兵不動,滙豐銀行於美國今次加息後率先表態,維持最優惠利率(P)將不變,保留在目前5%的水平。(滙豐對上一次於 2008年11月10日調整最優惠利率,當時減息0.25厘)。

香港加息條件已逐漸成熟,即使今次維持最優惠利率(P)不變,但預期下半年,甚至是9月前香港就要加息。

香港加息是遲早問題

不過,香港加息是遲早問題,金管局總裁陳德霖已重申,隨著港元拆息上升,部分銀行在最優惠利率上的加息壓力正在增加。

近日香港拆息確實持續走高,今日(6月15日)港元一個月拆息再創近10年新高,升至近1.668厘,較昨日升約6.7點子,是連續14日上升。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示,美國近期經濟數據造好,就業市場理想,通脹率上升,支持美國預計年內可再加息,預料美國會爭取9月份再加息,12月份再視乎經濟勢頭延續性再決定是否加息,故此美國年內或再加息一至兩次,仍合乎市場預期。

至於香港息口,王美鳳解釋,由於銀行結餘仍處千億元水平,仍明顯高於海嘯前一般約100億元上下水平,加上大型銀行存款基礎較大、資金成本較低、變相需承受之息差少於中小型銀行,故此實際加P的時間仍取決於銀行取態,尤其是主導P去向之大型銀行。

王美鳳估計在多項加息條件迫近下,香港銀行有機會於9月底前上調最優惠利率(P),並預料今年港P上調不超過2次及0.5厘。

金管局總裁陳德霖已重申,隨著港元拆息上升,部分銀行在最優惠利率上的加息壓力正在增加。

按揭市場已有轉變

經絡按揭表示,在年內餘下四次美聯儲的議息會議中,基於經濟向好、失業率下降及通漲持續等因素,美國將在年內再加息一至兩次。

由於港元與美元掛勾的關係,息差不能無限擴闊,經絡按揭預期香港加息週期將會年內啟步,料香港下半年亦將加息一至兩次,每次0.25至0.5厘。

雖然香港銀行仍未上調P息,但物業按揭市場已出現轉變。

滙豐銀行於美國今次加息後率先表態,維持最優惠利率(P)將不變,保留在目前5%的水平。

低息環境已告終

經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓,銀行近日的按揭取態上亦漸趨保守及謹慎。自去年底正式開始,至今年第二季作結的「定息按揭戰」,高峰時有超過九間銀行參與承造,並以低定息及高回贈作為賣點,吸引不少按揭客戶選用。

根據金管局4月份住宅按揭統計調查結果所見,定息使用比例達到49.3%,創出歷史高位。不過,銀行陸續於3月底後終止定息按揭計劃,甚至近日有個別銀行上調封頂息率至P-3%,變相加息10點子,現金回贈亦見削減。

劉圓圓認為,低息環境已告終,銀行為迎接加息的來臨作準備,相信在加息前將按揭優惠加碼的空間有限。

經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓,銀行近日的按揭取態上亦漸趨保守及謹慎。

加息對供樓影響

假如香港加息,最大影響一定是正在供樓的業主,王美鳳表示,預期年內加息不多於0.5厘。

以目前較多人採用的25年還款期期計,累計半厘加幅之每月供款將增加5.8%,每100萬元按揭額之供款增加約250元。

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高成數按揭要小心

另外,根據經絡按揭轉介研究部數據,截至今年5月份,業主的供樓負擔比已貼近六成,創2000年後18年的新高。在加息展開及樓價續升的雙重影響下,若香港息口升至50點子,及樓價較現時再升一成,供樓負擔比例將挑戰七成水平。

劉圓圓提醒置業人士要量力而為,如透過銀行承造按揭的人士須通過三厘壓力測試,相信即使短期內香港加息對現有按揭之業主的影響不大。

惟以高成數按揭置業或未進行壓力測試的人士要注意,未來加息後的供樓負擔亦會增加,加上如選用高成數按揭置業,數年後計劃息率上升或樓價調整,業主須考慮未來自身的負擔能力入市。

根據經絡按揭轉介研究部數據,截至今年5月份,業主的供樓負擔比已貼近六成,創2000年後18年的新高。

72%受訪者料樓價不跌

為了解加息對本港公眾影響,中原按揭經紀於2018年6月委託香港大學民意研究計劃進行《公眾對本地樓巿、息率及置業意欲意見調查》。

調查顯示,若港息上升,70%有意置業受訪者入市意欲不減,並有72%受訪者認為本港樓價年底前不會倒跌/維持上升。

王美鳳認為,調查反映公眾普遍接受加息,對樓價前景感樂觀,對其置業意欲影響不大;與此同時,香港未來加息步伐料將溫和,經濟及就業巿場環境向好下,加上樓按措施幫助銀行及供樓業主防守力提升,相信市民普遍已作好港息上升的準備,單計息率因素對樓市影響不大。

王美鳳估計在多項加息條件迫近下,香港銀行有機會於9月底前上調最優惠利率(P),並預料今年港P上調不超過2次及0.5厘。

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