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板塊分析:「爆雷」內房小股東點脫困?

內房企業經歷債務危機後,房地產市場正重新洗牌。
內房企業經歷債務危機後,房地產市場正重新洗牌。

中國恒大(03333)及其他「爆雷」內房股的槓桿甚高,且有許多深不見底的表外負債,在現階段相關資產價格低迷的情況下,若透過售賣資產還債,將意味其淨資產歸零、甚至資不抵債,以致其股價亦會歸零。之所以現時股價尚未歸零,是尚有一絲機會其破產清盤或債務重組被拖延至整個危機過去,以及其所持資產的價格大升。

然而,從海航集團的經歷和中央近期的一系列處理措施,似乎中央已鐵了心要讓恒大為其過分行為付出代價,以避免日後「道德風險」的再生︰即告訴日後房企須為其過分行為負責,使其自願避免再犯錯,從而避免危機再度發生。

轉換優質股減低損失

中央現在只要求做好「保交樓」,防止危機擴散至更多房企爆雷、嚴重經濟衰退、全面性金融危機、群體性事件、甚至社會及政治動亂,這意味放寬措施,應遠不足以抵銷這些房企嚴重債務問題的影響,相關股價亦只能長期在極低位浮沉。

至於相關股民要如何逃離上述困境?要了解此脫困策略,須先認識有何可換倉的股票。中國海外發展(00688)等內房央企,早前被要求在內地政府的扶持下,收購有問題內房民企的資產,以協助降低危機的擴散。若上述股民能迅速將其所持「爆雷」內房股轉至上述內房央企的股票,將至少可減低相關損失。不過,隨着這些內房央企的股價迅速上升,此逃生門已然消失。

然而,由於沒很仔細地搜尋每一隻內房股的詳細資訊,坊間的分析師只談及上述內房央企和「爆雷」內房民企,而忽略了如下第3類內房股︰就是在此輪暴挫下被錯殺,最終會捱過此輪危機的內房股。

建業地產有能力償債

以建業地產(00832)為例,在派發子公司中原建業股票後的正常調整期,被沽空基金乘勢由4元狠沽至兩元後,再藉「恒大危機」將之沽至上周五收市的0.65元,以致其歷史市盈率降至0.86倍、歷史股息回報率58.15厘。即使3月底公布的派息是去年的八成、甚至五成,分別仍有46厘或29厘,股價反彈空間甚大。

再觀察建業地產在去年10月至今年1月交付了數千套房(賣房的收入只會放在銀行保管專用帳戶分批因應工程進度發放,交房才是最影響內房資金流和償債能力),早前能以自有資金償還外債,河南政府在鄭州水災後還回欠建業50億元人民幣中的三分之一,中原銀行最近批了100億元人民幣循環貸款予建業,建業不能償還8月外債和支付3月底公布派息的機率其實頗低,之後則要看形勢發展。

由於主席胡葆森持有七成多股權,派息給自己,或維持派息去支持股價大幅回升的誘因甚大。

此外,合景泰富集團(01813)上周五收報2.89元,意味其歷史市盈率為1.17倍、歷史股息回報率為38厘;雅居樂集團(03383)的3.64元收市價則意味其歷史市盈率為1.26倍、歷史股息回報率為30厘,也屬可考慮之列。3股比較下,由於對建業的資訊掌握較深,加上其股息也較高,還是傾向建議換倉至建業為主。

當然,讀者也應做好風險自負的心理準備,考慮到恒大和「爆雷」內房的股價大幅回升機率甚微,上述「換倉策略」也不失可行。至於沒有持有恒大和「爆雷」內房股的讀者,則不建議買入。