柏傲莊加恒大樓盤事件 為香港樓市製造「反高潮」?

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SHENZHEN, GUANGDONG, CHINA - 2019/10/05: Chinese property developer Evergrande Group logo seen on top of a skyscraper at night. (Photo by Alex Tai/SOPA Images/LightRocket via Getty Images)

由「柏傲莊III」拆卸重建事件開始,到恒大債務危機擴散至本地樓市,多間本地銀行不做恒大樓盤的樓花生意。即使買到樓,最終有可能上不到會。香港樓市等待破頂時,但已接連出現「反高潮」事件,不可能發生,都有可能發生?

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沒有大得不能倒?

市場估計,今年內地企業違約規模超過230億美元。為了保護金融系統穩定性,內地要處理內企及地方政府債務過高問題,內房受當其衝,在「三條紅線」壓頂下,內房加速減債,引發資金鏈斷裂憂慮。恒大集團債務高企及持有大量永續債券,已不是今天新聞,公司披露去年底借款額高達逾7100億元人幣。

不過,有危有機,在「大到不能倒」光環支撐下,仍有不少人,甚至本地富豪(如華置家族)大手買入恒大股份。在恒大接連出現負面消息後,「大到不能倒」信念備受考驗。

恒大樓盤事件影響不大?

恒大債券危機原本只屬內地情況,但在中港融合下,連集團於本地兩個新盤受牽連,包括掃管笏「恒大.珺瓏灣」2期(關鍵日為今年第3季)、長沙灣「恒大.睿峰」(關鍵日為今年第4季)。

事件緣非只因銀行不做有關樓盤樓花按揭開始,而是原本幫助發展商提供一按90%的財務公司「縮沙」,要求買家用其他方式上會包括其他財務公司及銀行,但恒大有提供賠償。最後事件演變成因怕樓盤有落成風險,多間銀行選擇不做樓花按揭。

雖然主要影響即供買家(獲取優惠折扣最多),早前購入有關樓盤買家,如已選擇建築期或即供並已申請按揭就不受影響;惟近月選擇即供付款買家,若未申請按揭,受到最大影響。

今年5月迄今,「恒大.睿峰」選擇即供付款辦法買家只有2人,「恒大.珺瓏灣」2期選擇即供付款辦法的買家則為56人,最終有上不到會風險、可能要撻訂的買家少於60人。

雖然整體受害人數不多,但對新盤市場帶來負面心理陰影,尤其是其他內地發展商在本港仍有不少新盤排隊等推售。現時在本港有插旗內房為數不少,包括中海外、世房、中洲、萬科香港、碧桂園、五礦地產、保利置業、高銀金融等等。其中不少項目早年以高價搶地得來,動用資金成本不菲。

未來買家以「溢價」買新盤前,除了要了解自己供樓能力、樓盤單位座向及質素、消化複雜付款辦法、上會成功率外,還要計算埋發展商財力,多了一份顧慮。

不可能發生 都要發生

其實銀行不做樓花按揭生意非常罕見,而史上最強新盤「收票王」大圍「柏傲莊III」爆出拆卸重建大新聞,更是聞所未聞,據報是基於大廈支柱、承力牆混凝土強度不足問題引致,以保買家信心。兩件事都是匪夷所思。

根據差估署數字,香港樓價距離2019年5月歷史高位396.9點僅差0.8%,大多數人士估計今年下半年樓價破頂。雖然以上突發性事件集中於一手市場,但本港二手樓市持續暢旺,市場彌漫樂觀氣氛。

但變種病毒全球肆虐,中港兩地遲遲未落實通關,通關是樓價更上層的關鍵。內地加大樓市調控力度,上半年深圳二手樓價跌15%,內地樓價回軟,與香港樓價差距收窄,就算通關後港樓是否好平,見仁見智。未來香港樓市再出現反高潮現象,機會不低。

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