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樂壇天后「心淡」賣樓滴血 今年樓價終極要跌幾多?

本港疫情未見頂,樓市冰封,有娛樂圈「包租婆」之稱的樂壇天后容祖兒,沽出銅鑼灣的收租物業曦巒,要出血收場。天后將「痛愛」物業割愛是否對樓市「心淡」?加息遇上本港貨幣供應跌,投資客收手,對未來樓市有什麼啟示?

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樂壇天后手頭物業亦受衝擊

容祖兒的地產投資經驗豐富,持有物業包括松柏新邨、鴨脷洲深灣軒、將軍澳東港城,更持有淺水灣道56號一幢雙號屋等。不過,近日樓市逆轉,名人亦要忍痛出貨。

市場消息指,她持有銅鑼灣曦巒低層A室,實用面積465方呎,屬於1房間隔,較叫價劈475萬元後以1025萬元沽出,呎價約2.2萬元。買入價約1135萬元,持貨約10年,帳面蝕讓約110萬元離場。

曦巒位於銅鑼灣希雲街38號,共有190伙單位,屬一房至兩房間隔,距離銅鑼灣鬧市步程只數分鐘,不過該盤於19至20年已連續出現多宗蝕讓,屬港島市區異數,連天后的收租組合出現汰弱留強。

不過,即使留住收租物業,租金亦要下調。容祖兒或相關人士持有實用面積2,363平方呎、四房跑馬地松柏新邨大單位,近日亦減價16%至每月9.5萬元租出,租金較逾五年前同類單位跌5%。

以上個案只是樓市冰山一角,反映目前樓市蝕讓個案正擴散,同時租金在尋底。

淘大花園再見血 何文田豪宅蝕錢求售

本地疫情惡化,經濟重創,據代理數據1月的二手樓獲利比率跌至95.1%,是逾11年新低,上月更出現97宗蝕讓個案,不少熱門屋苑成交見損手。如九龍灣淘大花園本月錄第二宗蝕讓成交,實用面積356方呎,兩房單位,降價50萬元後,以590萬易手,實用呎價16,573元,計入佣金及雜費,實蝕30萬元。

樓市所受壓力不輕,除了淘大外,藍籌屋苑已見不少虧損個案,包括海怡半島、康怡花園、沙田第一城及嘉湖山莊,蝕讓潮蔓延至紅磡區,包括黃埔花園,以至東涌的東堤灣畔及昇薈。

而豪宅市場亦不能幸免,何文田豪宅區內,於過去兩周有14宗蝕錢的求售個案,以天鑄兩房、實用面積900方呎單位為例,叫價由2900萬元降至2800萬元,較近4年買入價低出118萬元或4%,如果成功賣出要慘蝕離場。

二手樓價向下走,拖累了租金走勢亦無運行。

黃埔花園
黃埔花園

屋苑租金低處未見低

不少大型屋苑租金跟隨市況而下調,以港島區為例,南區海怡半島有521方呎、2房單位,以14,200元租出,呎租只為27.3元,創近兩年新低。此外,小西灣藍灣半島有中低層597呎、三房單位,新近以2萬元租出,呎租33.5元,創19年初以來新低。

另外,九龍區方面,藍田麗港城有517方呎、2房單位,以12,500元租出,呎租僅24元,亦創近年低位。青衣盈翠半島低層實用面積756平方呎的三房套單位,劈租兩成以23,000元租出,呎租僅30.4元,較高位3萬元大跌,亦低市價至少11%。

單位租金跟隨樓價跌,市場上除了自住剛需外,樓價轉淡間接影響了買樓收租意欲。

貨幣供應跌 未來住宅投資需求萎縮

本地疫情未見頂,加上美國今年勢大幅加息兼收水壓通脹,以往全球資金泛濫情況逆轉。以本港為例,M2貨幣供應於2021年底較年初跌近5%,即使本地資金充裕達3500億元,但最終香港要跟隨美國加息。融資成本上升,進一步影響投資物業興趣,加上租金下調,拖低租金回報。

近期面積超過750呎C、D類豪宅單位的租金回報只有2.1%,跟近1.9厘美國國庫債券息率差不多,買樓收租愈來愈無肉食。

如果疫情一日未過,樓市除了自住需求外,投資客需求將減少,影響樓市叫價,本港樓價料進一步尋底。