雅虎香港財經 樂壇天后「心淡」賣樓滴血 今年樓價終極要跌幾多?
本港疫情未見頂，樓市冰封，有娛樂圈「包租婆」之稱的樂壇天后容祖兒，沽出銅鑼灣的收租物業曦巒，要出血收場。天后將「痛愛」物業割愛是否對樓市「心淡」？加息遇上本港貨幣供應跌，投資客收手，對未來樓市有什麼啟示？
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樂壇天后手頭物業亦受衝擊
容祖兒的地產投資經驗豐富，持有物業包括松柏新邨、鴨脷洲深灣軒、將軍澳東港城，更持有淺水灣道56號一幢雙號屋等。不過，近日樓市逆轉，名人亦要忍痛出貨。
市場消息指，她持有銅鑼灣曦巒低層A室，實用面積465方呎，屬於1房間隔，較叫價劈475萬元後以1025萬元沽出，呎價約2.2萬元。買入價約1135萬元，持貨約10年，帳面蝕讓約110萬元離場。
曦巒位於銅鑼灣希雲街38號，共有190伙單位，屬一房至兩房間隔，距離銅鑼灣鬧市步程只數分鐘，不過該盤於19至20年已連續出現多宗蝕讓，屬港島市區異數，連天后的收租組合出現汰弱留強。
不過，即使留住收租物業，租金亦要下調。容祖兒或相關人士持有實用面積2,363平方呎、四房跑馬地松柏新邨大單位，近日亦減價16%至每月9.5萬元租出，租金較逾五年前同類單位跌5%。
以上個案只是樓市冰山一角，反映目前樓市蝕讓個案正擴散，同時租金在尋底。
淘大花園再見血 何文田豪宅蝕錢求售
本地疫情惡化，經濟重創，據代理數據1月的二手樓獲利比率跌至95.1%，是逾11年新低，上月更出現97宗蝕讓個案，不少熱門屋苑成交見損手。如九龍灣淘大花園本月錄第二宗蝕讓成交，實用面積356方呎，兩房單位，降價50萬元後，以590萬易手，實用呎價16,573元，計入佣金及雜費，實蝕30萬元。
樓市所受壓力不輕，除了淘大外，藍籌屋苑已見不少虧損個案，包括海怡半島、康怡花園、沙田第一城及嘉湖山莊，蝕讓潮蔓延至紅磡區，包括黃埔花園，以至東涌的東堤灣畔及昇薈。
而豪宅市場亦不能幸免，何文田豪宅區內，於過去兩周有14宗蝕錢的求售個案，以天鑄兩房、實用面積900方呎單位為例，叫價由2900萬元降至2800萬元，較近4年買入價低出118萬元或4%，如果成功賣出要慘蝕離場。
二手樓價向下走，拖累了租金走勢亦無運行。
屋苑租金低處未見低
不少大型屋苑租金跟隨市況而下調，以港島區為例，南區海怡半島有521方呎、2房單位，以14,200元租出，呎租只為27.3元，創近兩年新低。此外，小西灣藍灣半島有中低層597呎、三房單位，新近以2萬元租出，呎租33.5元，創19年初以來新低。
另外，九龍區方面，藍田麗港城有517方呎、2房單位，以12,500元租出，呎租僅24元，亦創近年低位。青衣盈翠半島低層實用面積756平方呎的三房套單位，劈租兩成以23,000元租出，呎租僅30.4元，較高位3萬元大跌，亦低市價至少11%。
單位租金跟隨樓價跌，市場上除了自住剛需外，樓價轉淡間接影響了買樓收租意欲。
貨幣供應跌 未來住宅投資需求萎縮
本地疫情未見頂，加上美國今年勢大幅加息兼收水壓通脹，以往全球資金泛濫情況逆轉。以本港為例，M2貨幣供應於2021年底較年初跌近5%，即使本地資金充裕達3500億元，但最終香港要跟隨美國加息。融資成本上升，進一步影響投資物業興趣，加上租金下調，拖低租金回報。
近期面積超過750呎C、D類豪宅單位的租金回報只有2.1%，跟近1.9厘美國國庫債券息率差不多，買樓收租愈來愈無肉食。
如果疫情一日未過，樓市除了自住需求外，投資客需求將減少，影響樓市叫價，本港樓價料進一步尋底。
