樓價與收入比率比97年更高 月入6萬能否供起樓?

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香港買樓難,到底有幾難? 據金管局剛發表的《貨幣與金融穩定情況半年度報告》,今年第2季的收入槓桿比率升至91.8%的高位;樓價與收入比率攀升至19.6,較1997年的峰值14.6更高,換言之,一個港人家庭買樓須要「不吃不喝」19.6年。

那今天筆者試即大家計算一個問題,月入6萬能否供起樓?

劃分三組比較

本港家庭住戶入息中位數為2.76萬元,而按個人職業劃分,專業人員月入中位數更增至4.13萬元。筆者相信如果要客觀地分析一般市民的負擔能力,較可取是計算用不同的入息及息率下業主的可支配收入。

筆者以2015年為止過去19年的平均按息作分析,最高利率為1997年10.9%,而最低是2010年的1.16%,平均按息4.187368。

要了解業主的承擔能力,我們可以計算不同的收入及利率下,並扣除一般統一約5000元的固定開支(差餉及管理費),看看業主在扣除供樓之後的可支配收入。

當然我們在此因為方便計算,不會考慮通漲,工資上升及壓力測試。

以7成按揭成數(假設樓價600萬)

入息

利率

每月還款(30年計)

每月可支配收入(扣除$5000)

本金及利息總支出

$27,600

2.15%

$15,841

$6,759

$5,702,743

$27,600

4.2%

$20,539

$2061

$7,393,940

$27,600

10.9%

$39,681

-$17,081

$14,284,996

$41,300

2.15%

$15,841

$20,459

$5,702,743

$41,300

4.2%

$20,539

$15,761

$7,393,940

$41,300

10.9%

$39,681

-$6,619

$14,284,996

$60,000

2.15%

$15,841

$39,159

$5,702,743

$60,000

4.2%

$20,539

$34,461

$7,393,940

$60,000

10.9%

$39,681

$15,319

$14,284,996

以9成按揭成數(假設樓價600萬)

入息

利率

每月還款(30年計)

每月可支配收入(扣除$5000)

本金及利息總支出

$27,600

2.15%

$20,367

$2,233

$7,332,098

$27,600

4.2%

$26,407

-$3807

$9,506,494

$27,600

10.9%

$51,018

-$28,418

$18,366,423

$41,300

2.15%

$20,367

$15,933

$7,332,098

$41,300

4.2%

$26,407

$9,893

$9,506,494

$41,300

10.9%

$51,018

-$14,718

$18,366,423

$60,000

2.15%

$20,367

$34,633

$7,332,098

$60,000

4.2%

$26,407

$28,593

$9,506,494

$60,000

10.9%

$51,018

$3,982

$18,366,423

如果月入60000元,買800萬的樓,九成按揭

入息

利率

每月還款(30年計)

每月可支配收入(扣除$5000)

本金及利息總支出

HK$60,000.00

2.15

HK$27,155.92

HK$27,845.00

HK$9,776,130.49

HK$60,000.00

4.2

HK$35,209.00

HK$24,791.00

HK$12,675,325.14

HK$60,000.00

10.9

HK$68,023.79

-HK$13,023.00

HK$24,488,563.99

而讀者可見,基本上不論七成或九成按揭成數,HKD27,600收入那一組每月可支配收入都是剩下非常之少。而HKD41,300情況會比較好。

但是如果買入800萬的樓又如何? 讀者可見如果入息6萬,每月在利率2.15的情況下,每月樓按還款為HKD27,155.92,而扣除了HKD5000的基本開支之後,餘下HKD27,845。

另一方面,如果利率在4.2的情況下,每月還款即時上升至HKD35,209。同時扣除HKD5,000之後,每月可支配收入為HKD19,791。但是留意,本金及利息總支出為1200萬,比之前2.15利率時間上升了約300萬。

但是我們仍需要考慮每個家庭的支出。為了客觀公正,我引用了我在網上搜查到2016年中大通識教育領袖培育組課程副主任梁啟智博士根據統計處2014/15年度數字,解構分區的消費模式後。

作出港島,九龍及新界三區的住戶支出。港島居民住戶每月平均開支高達38,643元,九龍及新界則分別為25,274元及25,448元。當中我們引用新界區的住戶支出,當中有HKD8,266是住屋支出,我們先扣除。那新界區的住戶支出將是HKD17,182。當然今天的生活支出遠比當年高,我們暫且仍引用當年數據。

那如果第一組利率2.15%,每月樓按還款為HKD27,155.92,而扣除了HKD5,000的基本開支及HKD17,182的生活開支。將餘下HKD10,663。假設升息至4.2%,那餘下是HKD2,609。

上面的計算,表示6萬收入,在買800萬的樓,九成按揭後每月家庭只餘下1萬。以2020年為例,很多人突然收入大減及失業。對於上述例如,將會遇上極大的壓力。

近日美國聯儲局主席鮑威爾(Jeremy Powell)警告,供應鏈危機可能惡化,引發嚴重滯脹,即高失業率和物價上漲情况同時存在。

有「末日博士」之稱的美國經濟學家魯賓尼(Nouriel Roubini)日前在英國《衛報》撰文,擔心供應鏈問題會導致全面滯脹。那如果美國聯儲局一旦發現通脹急升,那他會否提早及加快加息及收水呢?

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