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樓市大踢爆 通街劈價盤 點解樓價指數跌咁少 | 香港樓市2018 | CCL | 黃良昇 | 中原城市領先指數
【樓價指數】踏入2018年股市狂瀉，樓市也開始湧現劈價潮，賣家動輒劈價20%、30%始可沽出。惟反映主要大型屋苑二手住宅樓價走勢的CCL僅較高位下跌2%。究竟是指數編製機制未能反映現實？還是這些劈價個案僅屬個別成交？下文邀得負責編製CCL的中原地產研究部高級聯席董事黃良昇詳細剖析箇中奧秘。
撰文：SmartED編輯部｜圖片：中新社、新傳媒資料庫
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劈價盤或成漏網之魚
問到現時二手樓價跌勢加速，惟CCL卻沒有完全反映下跌幅度，黃良昇解釋，這屬技術性的問題。
首先，CCL未能完全反映整個樓市情況，有些大型屋苑如愉景灣、 日出康城、錦繡花園等也沒有成為成份屋苑。
因為還有為數可觀的私樓並非屬於指數的成份屋苑。因此CCL只是反映一些主要大型屋苑數據，並不完全反映整個市場。
此外，中原城市領先指數有三週的滯後時間，基於樓市交易需要簽署臨時合約，一般要兩週，另外再加一週作業時間來收集資料和計算，總共需時三週，所以顯示出來的數字並不即時。
奧陸蔡金強指出，CCL將個別異常成交撇除，故近日出現的劈價成交數據未必會反映於指數之中。
除CCL外，市面還有其他的樓價指數，例如由美聯集團（01200）編製的美聯「樓價走勢圖」及由差餉物業估價署編制的香港物業售價指數，每個指數都有其優勝之處，也有其局限（見表二）。
CCL每週發佈，滯後時間為各個樓市指數最短，僅三星期左右，所以最快反映市場形勢變化。惟缺點就是指數並不完全反映整個市場。
另外，美聯樓價指數統計全港100個屋苑的成交個案，滯後時約兩週。
第三，香港物業售價指數最為詳細，包含住宅、寫字樓、零售業樓宇，及分層工廠大廈價格。
然而，後兩者缺點同樣是不夠即時，一個月才有一次報告，因此買家在分析樓市時，應根據自己的需要選擇合適的指標。
【樓市好友】銀行加息、股市波動，加上中美貿易戰持續等利淡因素影響，本港第四季樓市吹淡風，仲量聯行預期本港住宅樓價將於明年底前下跌15%；如果中美貿易戰惡化，住宅樓價跌幅或會高達25%。
撰文：亨利｜ 圖片：新傳媒資料室、unsplash
仲量聯行料住宅價最多跌25%
仲量聯行預期本港住宅樓價將於明年底前下跌15%；如果中美貿易戰惡化，加上股市持續下滑，住宅樓價跌幅或會高達25%。
仲量聯行董事總經理曾煥平接受傳媒時表示，中美貿易戰加劇，打擊香港經濟及樓市； 加上內地經濟增長放緩，預期本港長達10年的樓市上升周期已告完結。
他指出，樓價開始下跌，政府應盡快重新檢討過去數年引入的部分冷卻樓市措施，否則不但會加劇樓價調整，更會對本地經濟造成極大打擊。
希望政府撤銷特別印花稅，檢討雙倍印花稅及放寬貸款與估值比率。
樓市「大好友」轉軚
施永青：樓市未來3年跌25%至30%
施永青接受傳媒訪問時表示，香港經濟很倚賴中國高速發展，若中國經濟發展減慢，香港經濟都會受影響，樓市又好，股市又好，都是建基於經濟增長為基礎。
若經濟不好，樓市不會好得去邊，而股市已下跌兩至三成。
樓市則受辣招影響，反應比股市慢，現只跌2%，是很少，但交投量比高峰期跌八成，比正常少五成，意味市況出現較大改變。
他認為，股市已下跌20%至30%才企穩，所以他相信樓價要有同樣跌幅才能找到支持位。
而中美貿易戰是一場持久戰，中國亦可能要花三至五年時間調節，令樓價有壓力，跌25%至30%並不出奇。
中原城市領先指數CCL，有機會回落140點至150點，但會是慢慢跌。
汪敦敬：上車購買力將解凍
不少人稱祥益地產總裁汪敦敬為「大好友」，指的是唱好樓市的人士，但其實他也有就樓價下跌作出評論。
很多人也關心香港樓價會否大跌，他曾在8月時指「二手市場絕不會跌」，以屯門為例，銷監局的網站數據統計顯示，2016年到2018年實用呎價由$9471升到$17012，總共上脹了79.6%，但二手樓價只升了54%。
他強調，「大家千萬不要幻想二手樓會大跌」，中國式經濟「磚本位」，即以樓價去儲藏量化貨幣的價值並為社會作利益分配，就算樓市辣招，它們的任務主要都是強化市場面對貨幣戰爭，而不是令樓價下跌，過去很多人因為誤會了這個功能，而不斷錯失入市機會。
他在11月頭表示，「現時只是市場上太多人看得過於悲觀而已，其實只要做法正確，代理行業及樓市仍然是充滿生命力及活力。」
但近日他指上車購買力將解凍，各區樓價紛紛下跌，跌幅不少也與高峯期比較有10-15%。
屯門區450萬以下的二手放盤量增加至213個不要說屯門的偏遠地方，就連市區都有一些買到400餘萬樓的個案。
樓價到了現在，已經是一對合乎人均中位入息的年輕夫婦可以靠自己買到樓的水平，這班由「買唔起」回到「買得起」的購買力已開始重新進入市場。
樓市寒冬 地產代理謀後路自救 買的士牌輸得少過買樓
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