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樓市大踢爆 通街劈價盤 點解樓價指數跌咁少 | 香港樓市2018 | CCL | 黃良昇 | 中原城市領先指數

樓市

【樓價指數】踏入2018年股市狂瀉,樓市也開始湧現劈價潮,賣家動輒劈價20%、30%始可沽出。惟反映主要大型屋苑二手住宅樓價走勢的CCL僅較高位下跌2%。究竟是指數編製機制未能反映現實?還是這些劈價個案僅屬個別成交?下文邀得負責編製CCL的中原地產研究部高級聯席董事黃良昇詳細剖析箇中奧秘。

撰文:SmartED編輯部|圖片:中新社、新傳媒資料庫

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劈價盤或成漏網之魚

問到現時二手樓價跌勢加速,惟CCL卻沒有完全反映下跌幅度,黃良昇解釋,這屬技術性的問題。

首先,CCL未能完全反映整個樓市情況,有些大型屋苑如愉景灣、 日出康城、錦繡花園等也沒有成為成份屋苑。

【樓價指數】圖片:新傳媒資料庫

因為還有為數可觀的私樓並非屬於指數的成份屋苑。因此CCL只是反映一些主要大型屋苑數據,並不完全反映整個市場。

【樓價指數】圖片:新傳媒資料庫

此外,中原城市領先指數有三週的滯後時間,基於樓市交易需要簽署臨時合約,一般要兩週,另外再加一週作業時間來收集資料和計算,總共需時三週,所以顯示出來的數字並不即時。

奧陸蔡金強指出,CCL將個別異常成交撇除,故近日出現的劈價成交數據未必會反映於指數之中。

除CCL外,市面還有其他的樓價指數,例如由美聯集團(01200)編製的美聯「樓價走勢圖」及由差餉物業估價署編制的香港物業售價指數,每個指數都有其優勝之處,也有其局限(見表二)。

CCL每週發佈,滯後時間為各個樓市指數最短,僅三星期左右,所以最快反映市場形勢變化。惟缺點就是指數並不完全反映整個市場。

另外,美聯樓價指數統計全港100個屋苑的成交個案,滯後時約兩週。

第三,香港物業售價指數最為詳細,包含住宅、寫字樓、零售業樓宇,及分層工廠大廈價格。

然而,後兩者缺點同樣是不夠即時,一個月才有一次報告,因此買家在分析樓市時,應根據自己的需要選擇合適的指標。

【樓價指數】圖片:新傳媒資料庫

【樓市好友】銀行加息、股市波動,加上中美貿易戰持續等利淡因素影響,本港第四季樓市吹淡風,仲量聯行預期本港住宅樓價將於明年底前下跌15%;如果中美貿易戰惡化,住宅樓價跌幅或會高達25%。

撰文:亨利| 圖片:新傳媒資料室、unsplash

仲量聯行料住宅價最多跌25%

仲量聯行預期本港住宅樓價將於明年底前下跌15%;如果中美貿易戰惡化,加上股市持續下滑,住宅樓價跌幅或會高達25%。

仲量聯行董事總經理曾煥平接受傳媒時表示,中美貿易戰加劇,打擊香港經濟及樓市; 加上內地經濟增長放緩,預期本港長達10年的樓市上升周期已告完結。

圖片:新傳媒資料室

他指出,樓價開始下跌,政府應盡快重新檢討過去數年引入的部分冷卻樓市措施,否則不但會加劇樓價調整,更會對本地經濟造成極大打擊。

希望政府撤銷特別印花稅,檢討雙倍印花稅及放寬貸款與估值比率。

圖片:新傳媒資料室

樓市「大好友」轉軚

施永青:樓市未來3年跌25%至30%

施永青接受傳媒訪問時表示,香港經濟很倚賴中國高速發展,若中國經濟發展減慢,香港經濟都會受影響,樓市又好,股市又好,都是建基於經濟增長為基礎。

若經濟不好,樓市不會好得去邊,而股市已下跌兩至三成。

圖片:新傳媒資料室

樓市則受辣招影響,反應比股市慢,現只跌2%,是很少,但交投量比高峰期跌八成,比正常少五成,意味市況出現較大改變。

他認為,股市已下跌20%至30%才企穩,所以他相信樓價要有同樣跌幅才能找到支持位。

圖片:新傳媒資料室

而中美貿易戰是一場持久戰,中國亦可能要花三至五年時間調節,令樓價有壓力,跌25%至30%並不出奇。

中原城市領先指數CCL,有機會回落140點至150點,但會是慢慢跌。

汪敦敬:上車購買力將解凍

不少人稱祥益地產總裁汪敦敬為「大好友」,指的是唱好樓市的人士,但其實他也有就樓價下跌作出評論。

很多人也關心香港樓價會否大跌,他曾在8月時指「二手市場絕不會跌」,以屯門為例,銷監局的網站數據統計顯示,2016年到2018年實用呎價由$9471升到$17012,總共上脹了79.6%,但二手樓價只升了54%。

圖片:新傳媒資料室

他強調,「大家千萬不要幻想二手樓會大跌」,中國式經濟「磚本位」,即以樓價去儲藏量化貨幣的價值並為社會作利益分配,就算樓市辣招,它們的任務主要都是強化市場面對貨幣戰爭,而不是令樓價下跌,過去很多人因為誤會了這個功能,而不斷錯失入市機會。

他在11月頭表示,「現時只是市場上太多人看得過於悲觀而已,其實只要做法正確,代理行業及樓市仍然是充滿生命力及活力。」

圖片:新傳媒資料室


但近日他指上車購買力將解凍,各區樓價紛紛下跌,跌幅不少也與高峯期比較有10-15%。

屯門區450萬以下的二手放盤量增加至213個不要說屯門的偏遠地方,就連市區都有一些買到400餘萬樓的個案。

樓價到了現在,已經是一對合乎人均中位入息的年輕夫婦可以靠自己買到樓的水平,這班由「買唔起」回到「買得起」的購買力已開始重新進入市場。

圖片:新傳媒資料室

樓市寒冬 地產代理謀後路自救 買的士牌輸得少過買樓

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