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【樓市現劈價潮】想趁跌市上車!充足現金流最重要|樓市點睇

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【樓市劈價.樓市點睇】近日樓市交投較以往疲弱,事實上,現時社會運動不斷,加上中美貿易戰影響,香港經濟正面臨「內憂外患」的嚴峻局面;但即使面臨如斯境況,但新盤有如進入「平行時空」,快速沽清是屢見不鮮,足證本港置業需求持續強勁,惟二手交投卻表現疲弱,與一手表現榮辱互見。

撰文:布少明|圖片:新傳媒資料室

樓市需求強勁 但交投疲弱

綜合美聯分行資料,統計8月19日至25日的一週,全港35個大型屋苑錄得29宗買賣,雖然較前一週的25宗按週增加約16%,但仍是連續五週不足30宗,持續徘徊低位。至於樓價亦同步下跌,美聯樓價指數於8月14日至20日的一週報172.95點,按週下跌約0.3%,連跌四週,較四週前跌約1.2%,而較紀錄高位則累跌約2.2%。最近不論港、九、新界的中小型單位,均開始出現回調跡象。

新盤有如進入「平行時空」,快速沽清是屢見不鮮,足證本港置業需求持續強勁。圖片:新傳媒資料室

據筆者的經驗,像目前這種全方位式的調整,一般而言,先影響的是中小型單位樓價,主要由於此類物業的業主,普遍按揭成數較高、持貨力較弱,所以一有「風吹草動」會選擇先行離場。當中小型單位下跌後,其後才蔓延至資金防守力較強的大型單位及豪宅業主。不難從最近交投個案看到,雖然大單位及豪宅偶有低於市價的成交,但只屬較少數,因為持有此類物業的業主毋須急於劈價賣樓。

當中小型單位下跌後,其後才蔓延至資金防守力較強的大型單位及豪宅業主。圖片:新傳媒資料室

樓市大跌銀行按揭未必足

不過,假如今次社會運動及中美貿易戰遲遲未能解決,有可能影響本港經濟發展,企業出現營運困難之餘,股市繼續下挫。
豪宅業主亦有可能需要套現周轉而減價沽貨,令豪宅板塊於數個月內出現「劈價潮」。在樓價回調時,總有用家想等待樓價大跌時才「上車」,但真實情形是,樓價大跌,可能比樓價穩定時更難「上車」。

在樓價回調時,總有用家想等待樓價大跌時才「上車」。圖片:新傳媒資料室

此話何解?其實每當大跌市出現,正正是百業蕭條,市民擔憂前景之時,普羅大眾對於能否「保住份工」、「供唔供得掂」也有疑問。故此,銀行此時往往會減低風險,收緊貸款政策,對物業估價會較低,務求減少不良貸款。正因為普遍業主們無法貸款,才會迫於減價賣樓,最終造成樓價下跌的情況。因此,考慮等待大跌市時才買樓的用家,必須要有充足的現金去應付需要;換言之,要有心理準備額外儲蓄一筆資金作首期,以應付銀行按揭未必充足的情況。

考慮等待大跌市時才買樓的用家,必須要有充足的現金去應付需要。圖片:新傳媒資料室
在經濟欠佳時,銀行為求減少不良貸款,往往會收緊貸款政策,對物業估價會較低。圖片:新傳媒資料室

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