香港股市已收市

標普估樓價短期難冧

香港樓價持續高企,標普估短期內不會有重大調整。

【東方日報專訊】香港樓價持續高企,市民對樓價的負擔能力愈來愈低,評級機構標準普爾企業評級總監Matthew Chow指,香港逾六成家庭已還清按揭貸款,加上父母有能力協助下一代置業,預期香港樓價短期內不會有重大調整。不過,標普同時提醒投資者,若外圍經濟出現危機,香港樓市亦難幸免。

資深財經專家林一鳴表示,樓價目前已經超過普遍人的負擔能力,如要調整只屬自然的事情,不明白為何有父母輩支持下一代「上車」,又或全港六成業主沒有按揭負擔可以支持樓價繼續上升。

紀惠集團行政總裁湯文亮亦指出,將單位重做按揭幫助子女置業非常危險,在接近退休時才揹一筆巨債,無論工作或健康稍有差池,就未必可將住宅單位欠債全數付清。

然而,浸會大學財務及決策系副教授麥萃才認為,有關分析正確,父母一般會幫助支付首期,子女則自行供樓。他指出,這類用家一般「唔負資產、唔斬纜」,即使樓價輕微向下調整,亦不會主動出售物業。在沒有誘因放盤下,二手盤源會持續偏低,對樓市有支持。

留意中美經濟影響大
值得留意的是,雖然標普預期香港樓市在短期不會出現調整,但報告同時提醒投資者要留意中國及美國的經濟情況,因為兩地與香港的經濟關係密切,外圍的經濟事件可能對香港樓市造成衝擊,事實上,香港樓市對上一次下跌,便是因為環球金融危機所導致。

林一鳴指出,過去約八年樓價持續向上,主要受低息環境、美國量化寬鬆令貨幣供應增加,以及香港樓宇供應持續在低位所造成。如今這三樣都正在逆轉,利息逐漸向上,美國聯儲局「縮表」,以及預測未來兩年香港住宅供應量(包括可供發售樓花)每年達二萬伙以上,都令樓價下跌的機會加大。他維持樓價今年年尾見頂回落的預測。

有外資投行分析員預測,樓價今年會維持穩定,可是明年的變數實在太多,包括實質住宅供應量變化太大,以及美國加息速度究竟有多快等,都令樓價變得不穩定。

亞太樓市風險「增加」
標普又提醒,除香港以外,投資者亦要留意整體亞太區的樓市風險,在亞太地區的五大風險中,標普將樓市風險的排名由第四位升至第三位,風險水平則由「中性」上調至「增加」,而利率和外匯波動,以及政治風險則分別排名第一位及第二位。

標普亦表示,亞太區內多個城市均有推出措施意圖令樓市降溫,但各地樓價仍然持續高企,家庭入息的升幅已經追不及家庭負債的升幅,所以標普認為亞太區內的樓市風險有上升趨勢。

估內地成交量挫一成
在各個地區中,中國內地的家庭負債比例最高,家庭負債佔本地生產總值(GDP)高逾110%,而香港區的家庭負債佔GDP約30%。

針對內地樓市,Matthew Chow指,受累中央推出限制措施及收緊融資渠道,預期內地樓市將於今年下半年至一八年逐步放緩,今年成交量將下跌5至10%。

此外,隨美國聯儲局繼續加息,標普預期亞太區市場對樓宇的需求將減少,各銀行會陸續上調貸款息率,意味過去藉低息環境作高槓桿操作的投資者將受影響。