法國外貿銀行預計本港樓價回暖之前 跌幅較上次峰值將達25%
<匯港通訊> 法國外貿銀行指,隨經濟再次面臨衰退風險以及美聯儲加息造成流動性快速收緊,香港正面臨一場完美風暴,短期內樓價料將繼續下跌。然而問題關鍵在於本輪下跌最終跌幅幾何,以及何時會出現拐點,尤其是考慮到結構性阻力(例如人口下降)的情況下。該行評估香港樓市下跌背後的關鍵因素,並借助計量工具嘗試預測下跌何時趨緩。
雖然暫時還未見周期性阻力有消退跡象,但其中最關鍵的因素,如防疫和加息,始終會有盡頭。除周期性因素外,人口和經濟增長前景等結構性因素對於中期房價來說則更顯重要。此外,土地供應和房屋建設也應納入考量。
首先,人口增長對香港的住宅需求起著決定性作用。近年來生育率下降和老齡化加快已經對香港人口造成不小的壓力,然而近期來港移民減少和人口大量外流使得住房需求進一步被削弱。嚴格的防疫政策和東西方地緣政治緊張等問題也促使投資者追求資產配置多元化,這些都影響了香港作為金融中心的吸引力,並導致很多外國企業將亞洲總部從香港遷到新加坡。香港政府不久前推出的一系列吸引人才措施應當對人口結構有所幫助,但其具體效果還有待觀察。
在中國內地經濟經歷結構性放緩之際,香港增長潛力的削弱是另一個值得關注的重要因素。經濟增長放緩會導致居民收入下降,並進一步打擊住房需求。事實上,到2022年底,香港經濟仍將比疫情前水平低3%,這一數字遠低於亞洲其他地區自疫情以來6%的增長。
除需求外,房屋供應也是一個重要的不確定因素。現任政府再次承諾會增加土地供應,以解決香港樓市的可負擔性問題。但計劃實施起來並不容易 – 現實情況是,在過去十年裡,新增住房供應始終未能達到政府所承諾的目標。
根據該行綜合以上因素量化模型看,假設土地供應略有增加,2023年香港樓價仍將繼續下跌12%,但2024年跌幅將收窄,預計為2%。總體來看,香港的樓價在2021年底的峰值之後到下一個拐點出現之前,預計總共將下跌25%。惟需注意這一預測會受到政府對樓市支持政策的影響。一方面,香港與內地的開放進程快於預期,將有助於提振家庭信心和內地買家的需求。同時,政府掌握著放鬆宏觀審慎政策的鑰匙,任何政策變化都有可能對樓價起到支撐作用。在其基準預測之外,這兩個因素或將推動香港房地產市場更快復蘇。 (SY)
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