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法外貿銀行:內房困境中國須採取有力措施 否則系統性風險加劇

<匯港通訊> 法國外貿銀行亞太區首席經濟學家艾西亞 (Alicia Garcia Herrero)表示, 中國房地產開發商迫切地希望走出疫情帶來的困境,但停貸風波令形勢變得更加複雜。

她表示,繼去年夏天的恒大(03333)違約事件後,房地產行業再起風波,此次危機的焦點是購房者。由於開發商依賴購房者的預售資金,但監管收緊和疫情影響導致資金鏈斷裂。根據公開數據庫披露的資訊,與商定的交房日期相比,開發商平均延遲14個月。這些停工項目涉及至少82.1萬戶,按首付比例30%計算,購房者的按揭貸款可以達到7350億元,約相當於中國抵押貸款總額的2%。這些已經公佈的建築項目僅是停工項目中的一部分,如果按照最壞的情況估算,即所有爛尾項目的業主都決定停貸,那麼可能涉及逾期的住房按揭貸款將會達到2.3萬億元,占抵押貸款總額的6%。

報告指,停貸事件就像一塊多米諾骨牌,正在對開發商、供應鏈、銀行和政府造成一系列連鎖反應。停貸涉及的項目幾乎都來自民營和/或違約的開發商,如恒大、融創和綠地等,這些開發商在信用和消費者信心方面均不樂觀。事實上,在停貸抗議涉及的項目中,僅有32%已經超過了預期的交房期限。換言之,這說明購房者對新建築項目是否能完成已經失去了信心,相較之下可能轉向偏好現房。在這種情況下,十分依賴預售作為資金來源的開發商將面臨較大的壓力,過去四年中(2018-2022),預售的比例已經高達86%。由於市場情緒低迷,房價增長放緩,2022 年房屋銷售額下降幅度可能達30%。這可能會影響開發商償還債務和支付承包商款項的能力,如此一來,從上游材料到下游家電的供應鏈都是潛在的受害者。

總體而言,此次停貸風波揭開了中國金融穩定性風險的冰山一角得以窺見潛在的問題、以及金融穩定與社會穩定之間的密切聯繫,特別是房地產在家庭財富體系中占比高達59%的情況下。中國政府將調動國家資源,確保未完工住房的妥善交付,從而避免停貸潮愈演愈烈。但停貸風波的癥結在於購房者對開發商失去信心,難以輕易復原。在疫情影響和監管變化下,家庭更加偏好儲蓄,而非房地產投資。只有中國政府採取強而有力的措施重建消費者信心,才有可能將浮現的冰山重新沉入水中。否則帶來的影響是系統性風險加劇,在中國經濟放緩的情況下加劇下行壓力。(EC)