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法貿行估港陷完美風暴 樓價明年冧12%

香港樓價指數及香港樓市跌幅預測
香港樓價指數及香港樓市跌幅預測

法國外貿銀行最新發表的研究報告指出,隨着香港經濟再次面臨衰退風險,以及美國聯儲局加息造成流動性快速收緊,香港正面臨一場完美風暴,短期內樓價料將繼續下跌,明年樓價再跌11.6%,而2024年才會逐漸趨向再平衡,且預計是次調整浪會較上次高峰累計下跌24.2%。

該行指出,雖然暫時還未見周期性阻力有消退迹象,但其中最關鍵的因素,如防疫和加息,始終會有盡頭。除周期性因素外,人口和經濟增長前景等結構性因素對於中期樓價來說則更顯重要,另土地供應和房屋建設也應納入考量。

人口減收入降 削住屋需求

首先,人口增長對香港的住宅需求起着決定性作用。近年來生育率下降和高齡化加快已經對香港人口造成不少壓力,然而近期來港移民減少和人口大量外流,使得住屋需求進一步被削弱。此外,嚴格的防疫政策和東西方地緣政治緊張等問題,也促使投資者追求資產配置多元化,這些都影響了香港作為金融中心的吸引力,並導致很多外國企業將亞洲總部從香港遷到新加坡。

在內地經濟經歷結構性放緩之際,該行認為,香港的增長潛力削弱,是另一個值得關注的重要因素。經濟增長放緩會導致居民收入下降,並且進一步打擊住屋需求。

增供應未達政府承諾目標

除了需求之外,房屋供應也是一個重要的不確定因素。該行指出,現任政府再次承諾會增加土地供應,以解決香港樓市的可負擔性問題,但計劃實施起來並不容易。現實情況是,在過去10年裏,新增住屋供應始終未能達到政府所承諾的目標。

綜合以上因素,該行假設土地供應略有增加,香港樓市疲軟勢頭將持續下去,但未來兩年的下跌有望逐漸放緩,料明年香港樓價仍將繼續下跌11.6%,但2024年跌幅將收窄,預計為1.7%。總體來看,香港的樓價在去年底見頂後,到下一個轉折點出現前,預計總共將下跌24.2%。雖然房屋供應對樓價也是一個重要因素,但鑑於建造所需的時間,供應的直接影響比較有限。因此,至少在未來兩年內,需求仍將是推動香港樓市的關鍵因素。

不過,該行補充,一個值得關注的因素是政府可能會進一步放寬買樓印花稅,並推出更多支持性的宏觀審慎政策,這將有助於支撐樓價。樓價下跌幅度愈大,政府推動政策變化的動力就愈強。另一個利好來自香港與內地的開放進程可能快於預期,這有助於提振家庭信心和內地買家的需求。這兩個因素或將推動香港房地產市場更快復甦。